丈夫在银行办理了房屋贷款，离婚时房屋判归妻子所有，妻子来银行办理提前还款和解抵押，银行如何防范风险

Question

因为借款人是丈夫，且丈夫不原协助办理解抵押等相关手续工作，妻子拿着法院的判决和生效证明来办理提前还款和解抵押，如果银行给予办理解抵押，则借款人是否可以起诉银行？如果银行让妻子出具相关承诺书，内容如果要求合适？
在法院的判决书中，只明确了将房屋判归妻子所有，由妻子归还贷款，未说明后继的房贷还清后相应的解除抵押事项如何解决...

Answer 1

借款人起诉就让他去起诉呗。
因为法院的判决中既然确定了房屋的归属，必然也涉及了相应的房屋抵押贷款事项如何解决。这个就是银行对借款人的抗辩理由啊。银行只需要审查相应的法律文书真伪就行了。

由妻子归还贷款这就可以了呀。房屋抵押合同本身是从属于主债权合同的一个东西，抵押权的目的就是为了保证债权的实现，主债权都因为妻子归还贷款而消灭了，抵押权不也就自然消灭了。换句话说，即使你们银行没有给人家办理解除抵押的手续，只要人家把钱还掉了，你也不可能再去实现抵押权了。你办这个手续只是人家把钱还掉以后，你必然要履行的一个义务嘛。
而且法院的这个判决，实际上就是让女方概括承受了男方跟银行签署的抵押贷款合同中所有的权利和义务，在这个判决生效以后，男方不再是当初那个抵押贷款合同的主体，虽然形式上名字还是男方的名字，但实质上合同的主体已经是女方了，跟男方没有一点关系了。所以他再去起诉银行，那是没有任何胜诉可能性的呀。

Answer 2

房产证变更

比较简单的是通过赠与过户，实现产权更名。
1.两个人带房产证和当事人身份证先到公证处进行赠与公证。
2.带上述资料和公证书到房产交易中心办理产权过户，缴纳房价3%的契税和0.05%的印花税，免营业税和个人所得税。有的可能还需缴纳评估费用，商品房一般不用。
3.由于这种赠与属一般赠与，比其他方式过户（如买卖、继承等）节省很多。

离婚变更的问题关键在于财产分割协议书。
你们可带上离婚证，财产分割协议书（注：协议书中必须写明此房产的归属问题，其中地址、房号、产权人、房产证号码必须与其房产证一致，而且需要公证。）和各自身份证亲自到当地房管局办理。不能亲自去的，必须写委托书给受托人代为办理，受托人要带上委托人身份证原件和自己身份证去办理。只要证件齐全，缴纳完税费，就完成了过户手续。
程序很清楚啊,带上证件和钱到房管局去办理过户的窗口办理,然后去银行交钱就OK啦!

住房公积金贷款转移

在提取还贷期间，可以对原委托书中的内容进行变更或终止委托

根据规定，提取还贷委托期内，提取还贷人发生变更（主贷人除外），或者变更提取还贷方式，可向原贷款银行提出办理变更委托的申请，并签订《提取住房公积金归还住房贷款委托变更书》，每次办理提取还贷方式的变更必须在原委托满一年以后，委托人的增减不受此限；贷款本息结清前，提取还贷人可以与贷款银行终止委托，但在一年内不得就该笔贷款再次办理提取还贷委托。办理变更或终止时，委托人均须带好借款合同、身份证、户口簿、原《委托书》。

住房公积金贷款发放后变更业务简介
时间：2009-02-04 来源：北京住房公积金管理中心

关于后期业务：
1、公积金贷款后期变更业务包括：借款人变更、抵押人变更、所购房屋（抵押物）变更、担保方式变更、延长贷款期限、还款账户变更、提前还款。
2、借款人的贷款处于正常还款状态，才可以申请办理变更业务（还款账户变更除外）。借款人申请办理变更业务时若贷款处于逾期状态，须补齐逾期期间贷款本息及罚息后，贷款业务部门才可受理其变更业务申请。
3、公积金贷款借款人（或抵押人）由于离婚或死亡等原因，导致合同借款人（或抵押人）发生变化，可持相关证明材料到贷款业务部门办理借款人（抵押人）变更手续。
4、借款人申请办理所购房屋（抵押物）变更手续，必须同时满足以下条件：
（1）原所购房屋产权证未办理且变更后房屋买卖合同可作预售备案；
（2）变更后的房屋售房人与原房屋售房人必须一致；
（3）变更后贷款金额、年限不允许变更。变更后房屋总价增加的，不再增加贷款金额，差额部分由借款人补齐；变更后房屋总价减少，导致原贷款余额超过变更后房屋最高可抵押值的，差额部分视同借款人部分提前还款，借款人需办理提前部分还款手续。
5、由于以下原因，导致借款人无力按月足额偿还借款本息的，可向公积金贷款业务部门申请延长贷款年限。
（1）借款人失业；
（2）借款人本人以及与其有抚养关系的直系亲属患有重大疾病、遭受重大伤害，需借款人支付巨额医疗费用；
（3）借款人收入明显下降。
延长后的剩余贷款年限与借款人年龄之和不得超过70，同时评估报告中注明的抵押物剩余年限需大于延长后剩余贷款年限三年以上。
6、公积金贷款发放银行为中国银行、农业银行、交通银行、工商银行、建设银行的，借款人因还款卡或存折丢失、损坏、借款人变更等原因，需要变更还款账户的，须先去经办银行重新办理相应的还款卡或存折（卡或存折须满足经办银行扣款要求）。然后借款人本人（即持卡人）携带新办的还款卡或存折原件及2份复印件，身份证原件及2份复印件到贷款业务部门办理中心变更还款账户手续。
7、借款人申请提前部分还款的同时缩短贷款期限的，贷款缩短期限后的月还款额不得超过原贷款月还款额。

注：各地房产管理部门和不同银行要求略有差别，建议您直接向当地房产交易部门和公积金贷款办理银行咨询。千万不要怕麻烦。这类问题一定要抓紧时间一鼓作气干净利落完全彻地地办好。