夫妻双方婚前各有一套商贷房产，婚后想再买房怎么办？

Question

我和妻子婚前各有一套名下商贷房产，按揭均未还清，现在想启用双方公积金再买一套共有新房，资金又稍有点紧张，那么问题来了：
1、听说夫妻双方均有一套房产，婚后再买房就属于第三套房，所以不能再用住房公积金贷款？是否必须还清一套才能用公积金购买新的房子？
2、又听说因为我们没有启用过公积金，所以现在用公积金贷款属于一套房，是否成立？
3、卖掉其中一套，够买新房算二套房，是否成立？
4、离婚后拆散前两套房产，购买新的二套房，是否可以？
5、把我们双方现有的住房公积金余额提出来，能不能还清一套住房后，再购买新房？
6、如果我父母为我们付首付，现在不是有什么新不动产登记证政策吗？新买的房产权属于我们夫妻，但出资人为父母，如果以后有婚变，是否我父母享有出资人权利或按照出资比例分配房产？现在买房怎样证明父母是出资人？
新的房子我们必须要买，请问各位专家，到底怎样才能最不占用资金、最简单便捷的办法，在不出售前两套房子的情况下购买新房子，问题有点多，感激不尽。

Answer 1

一、婚前一方贷款购房，如为全款购房或贷款已还清，属于首套房；如果没有还清贷款，是属于二套房的。
二、二套房的概念：
“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。
三、银行认定为二套房的七种情况
1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
详解：根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
详解：过去只"认贷"，这种情况不算二套房，但现在加了"认房"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。
5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款
详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。
6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起
详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房
详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。

Answer 2

吃饱了撑的