租赁纠纷

本人在某地租一个店面经营专卖店,当时与房东签订租赁期三年,每年的租金标准按当时市场行情。第一年每月租金1650,以后租金每年6月15日协商。我现在已经租了一年,第二年房东提出按3000的租金出租,但是这一地段所有店面次年的租金最高也才1800。我想知道房东这样的租金是否合理、合法? 如果不合理那我应该向什么部门反馈,我应该用怎样的法律手段来维护自己的权益呢?
我现在房租已经拖了20天未交,房东是否有权强制关我的店面,阻止我营业?如果跟他打官司,我们的胜券有几筹?他是否必须按合同租满三年期限
但是在租店面时,我对店面的专修也花了十几万。现在如果我们合同未到期,而我有不满意房东的涨价。如果房东强制收回店面,那么应该由谁来偿还店面装修的损失呢?

以下是我与房东的协议:

租店协议
甲方:XXX
乙方:XXX
甲方有一店面,坐落在………………(分上下两层),需要出租。乙方为经营XXX所需要承租店面,双方本着诚实、互利互惠的精神,经双方协商特定如下协议:
一,甲方将上述店面租给乙方经营XXX,租赁期暂定三年(由二00六年六月十五日起至二00九年六月十五日止),租赁期届满时,乙方如需续租。应提前一个月告知甲方,每年租金标准按当时市场行情,于每年六月十五日协商确定。在同等条件下,乙方有优先租赁权。乙方如因经营原因需要转租店面,应经甲方同意有方可转租。
二,甲方提供店内设备(电话壹部、日光灯陆套、坐式马桶壹套,洗手盆壹套)借给乙方使用,在租赁期间,乙方应爱护店内墙体结构和店内设备,如有损坏,应按价赔偿。楼上不能承载过重物品,不作仓库使用。
三,双方在协议签约后,每年六月十五日,乙方应一次性付给甲方全年店面租金(第一年每月租金1650元,以后租金每年六月十五日再协商)。乙方在经营期间,一切税费均由乙方负责。
四,乙方在租赁期内,应交壹千元保证金给甲方,租赁届满时,如不续租在付清租赁期间电话费、水费、电费等情况下,甲方应将保证进如数归还给乙方。
五,本协议一式两份,甲方双方各存壹份,双方共同遵守执行。

甲方:(签名)
乙方:(签名)

二00六年六月十五日

  一,租赁合同绝对不会有楼上所谓的“第2年的租赁金额应不超过第1年的一定百分比”的这种文件的。

  民事合同属于意思自治的合同,当事人愿意如何签订,只要不违反法律强制性规定就是合法的合同,不应当存在也不可能有楼上那位答者所说这种明显违反法理的的违反意思自治的原则的法律。

  二,本案存在的是租赁合同的民事纠纷,根本不存在经营者这个主体,出租人与租赁人均为平等的民事主体,工商机关如何管辖?双方并不存在对房产物权的纠纷,只是租赁合同的债权纠纷,更加不可能到城市房地产交易中心去进行有关方面的咨询,楼主如果听了这样的荒谬的答案去了工商机关和房地产管理机关,不仅是白跑被人笑,而且,还要损失一定的路费和时间成本!

  三,本案唯一的救济机关只有司法机关,就是人民法院。不存在行政救济渠道,因为平等主体之间的一般民事纠纷,是不涉及行政机关的救济,只有劳动纠纷、消费者权益纠纷、污染环境纠纷等特殊的民事纠纷,才涉及相关行政机关的职权(相应的是:劳动监察机关、工商机关、环保机关等)。

  四,本案的焦点在于租赁合同中,租金的合理性问题。该租赁合同虽然签订了三年的租期,但是,对于第二、三年的租金条款,并没有明确金额的规定,只是规定了有一定范围的浮动租金,“每年租金标准按当时市场行情”。

  合同双方显然对“市场行情”到底是多少存在一定的争议。双方签订合同的时候,显然对市场行情的确定方式、确定机关均没有相应的约定和考虑。

  双方可到当地房地产租赁中介机构查询当地的市场行情。如果仍然不能达成一致。

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  两种解决方式:

  一,将市场行情的租金在公证机关进行提存。这样做相当于履行了合同义务,不存在违约。

  如:《北京市公证机关办理提存业务暂行规定》
  http://www.010148.com/flfg/bjgz/22864.html

  第一条 为预防和减少债务纠纷, 根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国公证暂行条例》, 结合本市实际情况,制定本规定。
  第二条 凡债务履行地在本市或债务人住所地为本市的,债务人履行合同约定、法律规定或者法律文书确定的给付义务时,由于债权人下落不明 ,或债权人延迟、拒绝债务人履行的,债务人可以向本市的公证机关申请办理提存, 将应给付的标的物提存于公证机关。
  办理提存的具体范围和条件, 由市司法局根据国家有关规定确定。
  第三条 债务人履行人民法院生效的调解或判决、裁定书确定的债务,债权人无正当理由拒绝债务人履行,债务人将履行的标的物提存于公证机关后,债务即为履行。

  二,如果房东要强行关闭现在的房子,你可以拒绝交出,并等待对方提前诉讼,在诉讼中反诉;或主动提起诉讼,要求房东继续合理履行合同。
温馨提示:内容为网友见解,仅供参考
第1个回答  2007-06-29
首先房东提出的第2年租金要求是不合理的,这个价钱的出居一方面是参考当地的房地产租赁价格,另一方面也要参考去年的出租价格,有关文件上规定,第2年的租赁金额应不超过第1年的一定百分比(具体多少忘记了).
具体向什么部门反馈,目前请向当地的工商部门进行投诉,申请调解双方的利益分歧,也可以到城市房地产交易中心去进行有关方面的咨询.
至于拖欠房款,房东是否可以对你的店进行强制关闭,因为前2者出现了分歧随之矛盾就产生了,所以关不关这个问题说不好,因为你有优先再次租赁房东房子的权益,但是房东却提出了比较高的租赁金,在双方发生分歧,所以很难断定.
本人客观认为要是房东强制关闭现在的房子,就属于终止合同的一种表现,虽然已经处于房子到期的时间,但是他有你的保证金,并且没有在和你协商的情况下强制关闭,那你可以提请法院申请补偿损失,并对违约进行合理赔偿.
必须要按照合同租满3年,但是合同中没有体现如果一方违约终止合同,需要陪付给另一方的损失费用,但是要是强制收回就是违法了合同的第一条,可以要求赔偿.具体赔偿金额因在合同中没有明确体现,所以按照法院或者双方协商陪付.

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