买房子中碰到的土地使用证问题

Question

我去看了一套房子，房主说是商品房，这个应该不可能骗人，房产证有，我看了。但土地使用证没有，我和房主谈了1.2个小时，
具体情况概括起来就是，房子是开发商建的，属于商品房性质，但土地使用证是一块大的，没有分割到个人名下。也就是他所说说的有，但没有个人的
好，情况就这样了，我就问到了过户的问题，房产证肯定可以过户到我名下，但土地使用证是大本的按道理就过不到我名下了。
我想请教大家的是，1，这个房子是商品房吗，怎么区分
2，大本的，没有分割到个人的土地使用证能过户吗
3，如果不过户土地使用证，到时候房屋遇到拆迁（无论政府或开发商），补钱的时候我是不是只能补到房子的钱，土地使用证的钱就给了原房主，如果是这个情况，我能不能在购房合同中注明，如果这个情况发生，我在合同中和房主约定这个土地使用证补得钱必须给我，如果房主肯跟我签这么一个协议，有没有法律效力，或者它的效力大不大，能不能生效
房主说分割他一个人去分割没用，要所有业主一起去才可以，而且要交钱，所以很难叫到所有业主
这2天比较忙，过2天准备去国土局问下，然后在和房主商量下。现在我还有几个问题
1，也就是说我要确定这个房子是不是商品房通过房主的房产证是看不出门道的吗？一定要通过看房主所说的大家一起的那个大本的土地证才能得知，找开发商这个不太现实。
2，我听朋友说过，有土地证和没土地证如果遇到拆迁，没土地证的补钱会少很多，有的话肯定得更多
3.如果能分割的话，我多花钱无所谓，我出钱也要去分割掉，买的安心。
4，现在的房子性质实在是太乱，以致于我都有些葫芦糊涂。本来打算去买开发商的新做的楼盘，但问题有几个，新楼盘没现房，第二要装修缺点钱，搞得自己很紧。
5，承上，如果我买二手房的话，什么性质的房子能买，住的安心，别人说的什么单位上的房子啊，散盘啊之类的
非常谢谢大家！！！很感激大家的回答！！

Answer 1

1.你可以通过看开发商的大证（土地证）上土地使用权的性质 是不是出让
如果是划拨 就肯定不是商品房
2.开发商处查询售房许可证也可以确定是不是商品房。
3.没有个人土地证 不影响到房产过户，但是后期你办理土地证的时候，国土局会要求开发商提供房屋买卖合同等资料。那个上面的名字只会是现在的房主的
，如果找不到原房主的话 你办理不了土地证。中间跳了一环。
4；拆迁的时候不会有问题 房屋所有权是你的 所以房屋拆迁款归你。
商品房的占地面积 标准的解释应该是 建筑分摊占地面积
由你的房产建筑面积在整栋楼的占地面积中分摊而来，是不存在具体的位置的。

最后
一个人也可以去分割的
因为 分摊的占地面积 是根据你的房产证上建筑面积来的
只要开发商将大证放在国土局押着 用于扣减每次分割的面积

Answer 2

1,这房子可以算是商品房，但是有可能是前些年建造的，或是政府组织开发的集资房，这种情况是只有一本大本的 ，没有个人名下的土地证的。
2、可以分割，具体的程序应该视能比的土地证上土地性质而定，至于分割的材料可以咨询国土部门。
3、买房子就是要买个放心，什么协议啊到最后都是比较麻烦的，因为协议之类的政府没有备案，而证在你的名下，政府数据库里就有记录！

Answer 3

建议你到当地的国土管理所，或者国土管理局地籍管理部门去查证这个问题，国土部门在这块有存根的，不能单方面听房主的解释。或者房主自己都没搞清楚。而且我觉得这个是不合理的。1、土地使用证有统一集体办理的，但不会有几户办一本的道理。2、房产证过户也需要有土地使用证的，而且两本证的名字必须一致

Answer 4

如果依房地产比较规范的规定，商品房在出售以后房地产开发商需要协助将土证证进行分割,土地证费用是由业主承担的。但有些业主会表示房子不会转卖或贷款之类不需要.这样房地产开发商也没办法勉强执行。
1、房子是不是商品房从房产证上应该可以看出来，再不然去小区里确定，然后找开发商拿售房许可证看就知道了。
2、没有土地证不会影响过户。
3、单纯的书面合同是可以生效，但最好有鉴定人。不过这种并不会起到太大的法律效力,但拆迁赔偿多少会受到影响，但可能也不会给到原房主，因为你们双方都没有土地证。所以建议还是问房主是不是开发商有这方面的另类说法，或是补办土地证。