开发商签订的购房合同与房产证是否具有同等法律效力

Question

我买了一套未装修的二手房，他的房产证未办理下来，（整个辖区开发商还未办理），现在我要签购房合同，卖主与开发商签订的购房合同与房产证是否具有同等法律效力
我准备购买一套二手房，其卖主还未从开发商手里领到房产证。卖主手里仅有一张与开发商签订的售房合同书。我现在与其签订房屋买卖协议，是否具有法律保障。谢谢

Answer 1

完全不一样。

房主虽然交付了房款，但是尚未取得房产证。可以理解为没有完全的处置权力。

以后你办理产权证，也是必须先等原房主办理好产权证以后，再过户给你。很麻烦的手续。而且，没有过户（暂时不能过户给你）的房子，也是有很大的经济风险的。

建议现在可以找开发商协商，解除原房主的合同，由你重新签订购房合同。这样比较稳妥。

希望能够帮到您！回答来自：百度房产交流团，敬请关注！

在没有取得产权证前，你签订的这种买卖合同，都是不合法的。因为对方根本还没有取得对房屋的处置权力（就是产权，虽然他付清了房款，但是维修基金、契税都还没有支付）。这样的房子，有风险。如果你一定要买，最好约定，对方取得产权过户给你的时候，再付清尾款。

希望能够帮到您！回答来自：百度房产交流团，敬请关注！

Answer 2

多数观点认为，现在您签的购房合同不受法律保护，根据《房地产法》的相关规定，未取得权属证书的房产是不能转让的，（商品房预售是特别规定，不适用您的情况），也就是说您与卖方签订的购房合同本身就是违反法律规定的，在发生纠纷时，权利不容易得到保障。

Answer 3

楼上所有的回答完全正确，但如果你真的想买该房子的话，我建议你和卖主确认以下内容：1、如果他和开发商签的买卖合同还没有在房产管理部门备案的话，就在你们的协议中写明，协议生效以及付款的条件是你和开发商签定了正式的购房合同并且办理合同备案----这样保证了你自己的权益。2、如果卖主的合同已经备案了，那你必须和他跟开发商一起协商，看能不能去房产管理部门解除该合同（这个难度很大，很多地方不允许这样做），可以的话就跟上面的一样做。如果不能，那你必须考虑以后需要办理第一手的房产证然后交一笔不少的交易费才能把房产转到你名下，的确存在一定的风险了。

Answer 4

买这样的房子是有风险的。因为这种房产交易未经登记机构审核，容易出现“一女多嫁”的现象，一旦出现纠纷，购房者不受登记机构保护，只能通过诉讼渠道起诉售房者。

如果购房者真的要买，
首先应了解清楚这套房子能不能办产权证，然后督促卖方尽快办理，待房屋权属登记于卖方名下时再进行交易。
其次要主要房价款的给付，需要多步骤有条件的处理。
最后可以考虑请个律师陪购，控制下交易风险。

Answer 5

　　《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”
　　依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，
　　只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
　　由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。