预抵押登记的期房是否具有优先受偿权

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1、抵押物被租凭时抵押权的实现：抵押人在抵押期间将抵押物租赁他人的，依据我国法律规定，应确认这种租赁关系是具有法律效力的，但当抵押人破产时，抵押权人仍对已租赁的抵押财产享有优受偿的权利，但在处理抵押财产时须注意的是，在同等条件下，承租人对其已租赁的抵押财产享有优先购买权。
2、抵押物被变卖时抵押权的实现：首先应查明第三人取得抵押物是善意还是恶意。凡是抵押人与第三人恶意串通损害抵押权人利益的，依据民法通则第五十八条第一款第(四)项关于“恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的”，民事行为无效的规定应认定其行为无效，将抵押物收回，由抵押权人优先受偿。如果第三人是善意取得，变卖行为发生在担保法实施以前的，那么依据《意见》第一百一十五条关于“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人”的行为无效的规定，确定抵押人在与第三人买卖行为无效，由抵押权人优先受偿。如果变卖行为发生在担保法实施以后，抵押人将办理了抵押登记的抵押物在未通知抵押权人或告知受让人的情况下实施转让行为，那么这一行为无效，法院应按无效合同的有关法律规定处理，返回的抵押物由抵押权人优先受偿；如果抵押物并未办理抵押登记，因抵押关系不具有对抗第三人的效力，那么抵押权人就因第三人买受行为而丧失抵押权，不再享有优先受偿权。
3、抵押物因抵押人原因灭失、毁损后抵押权的实现：抵押权系担保物权，具有物质上的代位性，抵押效力可以延伸到代替物上，但是对于代替物的限定，民法通则和担保法的规定相差很大。关于担保法实施以前设立的抵押，《意见》第一百一十四条规定：“抵押物在抵押人处灭失、毁损的应当认定抵押关系存在，并责令抵押人以其他财产代替抵押物。”抵押人宣告破产时，抵押权人可以申请法庭责令抵押人以其他财产实现抵押权。关于担保法实施以后设立的抵押，担保法第58条规定，“抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”抵押权人只能就抵押物灭失后得的赔偿金请求优先受偿权。
4、抵押物价值减少时抵押权的实现：抵押人在破产宣告时，抵押物评估价值明显小于设立抵押时的价值，在这种情况下抵押权人对减少部分是否享有从破产财产中优先受偿的权利。笔者认为不能，因为破产还债中，涉及到债权人与债务人的债权债务关系，同时也涉及到债权人之间的公平受偿关系。破产宣告时企业所拥有的全部财产(除抵押物外)属于破产范围，归全体债权人所有，应依据破产法的规定依法清偿。如果先补足抵押物不足部分，应势必会损害其他债权人的合法利益，何况抵押权只应涉及抵押物本身。抵押权人只能从抵押物折价、变卖或拍卖价款中优先受偿，不足部分只能向法院申请债权---以上答案由家律网整理提供