有产权的车库在计算土地增值税时应划做普通住宅还是非普通住宅

Question

开发的项目中有普通住宅和非普通住宅,毫无疑问要分别计算土地增值税，另外有停车库单独计价销售，并且有独立产权。
问题是车库如何计算土地增值税?
一个观点认为要把车库做为公共配套设施按普通和非普通住宅的建筑面积的比例进行分摊,分别计入普通住宅和非普通住宅中去计税
另一个观点认为车库可单独计价出售,不是公共配套设施,也不符合普通住宅的定义,应全部归到非普通住宅一起计税
请大家发表意见，认可哪一种观点的话说明一下依据是什么。
呵呵，月亮忘记了说的对，我就是在跟税务沟通时碰到问题才来这儿求助，我倾向于第二种观点，当然了这种计算方法对我们公司情况是有益的。但是跟税务在这一点上出现了分歧，税务坚持车库是公共配套，所以我才想来看看大家的看法，当然更希望有人能拿出依据来让我可以说服税务机关。坦白讲两种方法都有合理性，但我认为有独立产权，可以独立交易的车库更应该作为一种可售的物业类型，而不是公共配套设施，毕竟它并非全体业主共有的，自然也就不应该分摊，而应该作为非普通住宅一起计税。希望有人能够提供更多依据哦。

Answer 1

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：

第一条 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

第四条第五款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

因此，根据上述政策规定，土地增值税清算时，普通住宅、非普通住宅、地下室和商铺的建筑安装工程费按可售建筑面积比例或税务机关确定的其他合理方法分摊。

扩展资料：

与其他税种相比，土地增值税具有以下个特点：

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

参考资料来源：百度百科-土地增值税

Answer 2

有产权的车库在计算土地增值税时应划做普通住宅核算。因为车库和相关的房产配套是一起的。普通住宅与非普通住宅核算的问题主要是指纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的才会分开征税，和纳税人的车库分类没有关系。

土地增值税中关于普通住宅与非普通住宅核算的问题，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中提到，应分开核算，否则不能适用普通住宅之免税规定。但是在实务中，经常会碰到普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况。法理上讲，纳税人可以放弃免税之优惠合并按非普通住宅计算缴纳土地增值税，但地方税务机关都强制要求分开，不予合并抵减负数，因此普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求。
《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
在此基础上，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
此后，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）提出，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
根据上述规定，普通住宅与非普通住宅分开核算是有其政策目的的，一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。此外，纳税人在向规划、建设、税务部门报送报建项目时，并不能预计普通住宅的增值率为负数，如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。

Answer 3

首先，计算缴纳土地增值税，除了普通住宅还是非普通住宅，应当还有一类非住宅，或者商用房等。具体的规定一般各省都会有。
如
福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知
闽地税发〔2008〕64号
二、关于土地增值税清算
(一)加强清算管理。各地要严格按《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》规定，对清算项目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计征土地增值税。
又如
自治区地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知桂地税发〔2007〕88号
四、对在我区的房地产开发企业符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条规定情形之一的，按不低于1%－3%的预征率核定征收土地增值税，具体的征收率可由各市地方税务局根据本地房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住宅、非普通住宅和商用房等不同类型，科学合理地确定，并报自治区地税局备案。
我个人认为，有产权的车库应当作为非住宅单独计算增值额，税率是跟非普通住宅一样的。

第二，有产权的车库不属于公共配套设施
国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知（国税发〔2009〕31号
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

Answer 4

认为要把车库做为公共配套设施按普通和非普通住宅的建筑面积的比例进行分摊,分别计入普通住宅和非普通住宅中去计税
另一个观点认为车库可单独计价出售,不是公共配套设施,也不符合普通住宅的定义,应全部归到非普通住宅一起计税

Answer 5

我个人倾向第二种
有产权的车库不属于公共配套设施