房屋怎样过户最划算

Question

父母的房子过户给我：2010年买的85㎡，单价5500元/㎡，家里唯一一套住宅，现要过户到我头上，是通过买卖过户还是通过赠与过户划算？以前用的是商业贷款，过户后能不能改成公积金贷款？能给出计算式的话非常感谢。

Answer 1

房屋过户有很多种方式，下面举几个类型，给你参考，可以根据自身情况，选择最合适的方式。

房子情况:70平方米,一手购入25万，现按每平方米5000元估算,总价35万元。
1.继承方式过户：

200元公证费，280元登记费，
总计480元。
2.赠与方式过户：

1050元公证费(交易金额的千分之三)，280元登记费，契税10500元，
总计11830元。
3.买卖方式过户：

房子买入超过5年后卖出，无营业税，契税1%(首次购房)3500元，个人所得税（35-25）*20% =20000元，交易费420元，登记费80元，
总计24000元。

【亲人之间的过户，赠与和继承都很划算】
可见，如果是父母子女之间的过户，继承的成本最低。只需交纳280元的登记费，没有营业税，个税和契税无。但条件比较单一，只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。

直系亲属中，即便是兄弟姐妹，也不能采用继承的方式，只能选择赠与。办理赠与，则除280元的登记费外，还要缴纳3%的契税，千分之三的至千分之四的公证费。

在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱，就由法律界定。如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。

如果财产拥有者生前留下有效的法律文件，指定继承人，必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然，遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。

【房子须缴营业税：赠与较划算】
如果出售的房子离上次交易时间未满5年，需要交纳营业税的情况下，还是赠与划算些。

算了算，如果是一套价值90平方米，原发票价40万，价值50万元的房屋，在其交费最高的情况下和赠与对比（一般房产买卖中，属于二套房买卖，且需要交纳营业税的情况，交费是最高的），两种交费的差别是：

赠与方式：280元登记费 、1.5万元契税（3%）（二套购房）、 1500元公证费(千分之3至千分之四公证费)，总计交费：16780元

买卖方式：80元登记费、 1.5万元契税（3%）（二套购房）、 2.75万元营业税(5.5%营业税)、 个人所得税 （50-40）*20%=20000万元、540元交易费，总计：63120元

房产赠与公证具有较大的风险性，在房产过户之前如果赠与人放弃赠与，此时，即便买方已付定金，由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究，即便是告上法庭，法院也不易判决，这样势必会给购房者带来一定的经济损失。

【首次购房：5年以上费用最低】
实际生活中，房屋过户的形式中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。

从房屋的性质上来说，商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平方米6元、每平方米3、每平方米1.5元，再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费，只需交280元登记费。

当然占大头的依旧是税费，首次购房的，可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候，距离买房时间不足5年，要上营业税。

【继承的房产交易时】
五年内: 契税：建面小于90米1%，建面90-140米以上1.5%，二套3%；营业税：5.55%；个税：20%（不满五年或不唯一）；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2%；夫妻1%。

五年外:契税：建面小于90米1%，建面90-140米以上1.5%，二套3%；营业税：建面140米及以上：（评估-原值）5.55%；个税：二套及以上20%； 手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2%；夫妻1%。

【赠予房产交易时（直系亲属）】
五年内：契税：建面小于90米1%；建面90-140米以上1.5%，二套3%。营业税：5.55%；个人所得税：1%；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2%。

五年外： 契税：建面小于90米1%， 建面90-140米以上1.5%，二套3%；营业税：建面140米及以上（评估-原值）5.55%； 个人所得税：二套及以上1%；手续费：建面*6 ；工本费：80元；公证费：2%；赠予房产交易时（非直系亲属)。

Answer 2

过户有两种方式，一是赠与过户，第二是买卖过户，如果该房产受让者今后打算转让，建议还是买卖过户，直系亲属赠与过户免交营业税、所得税 ，契税、工本费还是要交，赠与过户还需办理公证手续，今后再次转让需交总价20%的所得税。

以下是二手房买卖过户的费用，请参考:
1、契税（买方缴纳）：普通住宅按买价征收1.5-2%；90平米以下首套住房按买价1%征收；非普通住宅或二套以上房产按买价3-4%征收（普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以下;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。）；
2、营业税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年按房价的5.6%收取,取得产权证满5年的非普通住宅按差额5.6%征收，满5年普通住宅免收；
3、个人所得税（卖方缴纳）：，按1%或交易差价的20%收取；(满5年唯一普通住房免交）
4、交易费：6元/平米，双方各付一半；
5、登记费：80元，买方缴纳。
6.房屋价格必须要由当地房管部门指定的评估机构认定，你还需交几百元的评估费。
7.如果是通过中介交易的，还需要交纳一定的中介费，由于目前各中介公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。

Answer 3

房屋过户最划算的方式，主要在于税费的差别。由于房产标的物价格高，哪怕差1%的税费对很多人来说都不是小数目。所以最划算的方式还是得计算好现在过户要交的税费，以后如果房产要卖出的话，要交的税费，综合分析。
当然，还有一个是你目前的自身需求，很多人不想让儿媳分享另一半房子的话，就只能将房产赠与过户到儿子名下了。
所以，最划算的房产过户方式，并不一定是本次过户最省钱的，应该权衡一下过户费用和您自身需求的因素再定！您可以咨询“快过户”的专业房产过户人员，让他们帮你具体算算，结合你的自身情况决定怎么过户才对你最有利！