房屋租赁纠纷的法律咨询

Question

案情背景：发生纠纷的商铺是镇上的供销社营业楼，现已被9户私人承租经营，我家为其中一户。从2009年至今，一直是我方在正常经营当中，但不是我家直接与出租方签订的合同，是2009年我母亲从亲戚家转让而来（之前所有的9户都没签订租赁合同，只有交房租的收据，亲戚已把承包的缴费单据转给我们），严格签订了转让合同，与出租方进行了电话沟通并得到许可，在后续的经营过程中，出租方也给我们开具了租赁证明、我们也以此地址进行了营业执照、税务登记证、组织机构代码证的登记。房屋的缴款单据开具日期是2003年6月17日，收费项目是“十年承包费”，严格来讲，房子应该是2013年6月17日到期，到期之前我方一直积极与出租方沟通续租事宜，但对方一直回避。但后来得知，在2013年5月1日，出租方已与第三人签订了新的租赁合同，此人为出租方的亲戚（经营品类相同，我家的竞争对手），后续就产生了纠纷。我方主张我们有优先租赁权，供销社不应该不通知我们、私下租赁给他人，损害我们的利益，剥夺我们的优先权。而第三人则以新签订的合同为名，将我方告上法庭，要求我们搬走并赔偿他4000元钱；第三人（原告、新签订合同的人）起诉的事实与理由中，说房子之前是他租赁之后转租给我们的，只是口头协议；这个就是捏造、陷害，他之前与此商铺并无任何瓜葛，而我方是此商铺的事实承租人。
官司已开庭一次，庭上原告拿出两份证据：一份是2013年5月1日签的租赁合同、一份是2013年4月26日的缴费收据（缴费在签订合同之前）；我方的证据为出租方证明我方之前租赁的证明信（盖章）、营业执照等公证文书、十年前缴费收据等证明我方之前租赁关系的证据。庭审过程中，原告已承认我方之前的租赁、不再编造说是他之前租赁，捏造事实起诉这一项已可以确认。但原告主张履行新的租赁合同，我方以他侵犯我方优先权拒绝；并且我方质疑他缴费在前、签合同在后，涉嫌与亲戚提前串通，恶意签订合同，合同应判无效；签订的日期又在我方有效合同期内（上面说到，我方缴费收据为2003年6月17日，顺延十年应在2013年6月17日到期），我方也要求继续租赁的话，法院不应该支持他的合同。
现在的进展：第一次开庭后的休庭期间，法院追加出租方为第三方（这个也是我之前提出的申请），由出租方补充证据再开庭，开庭时间法院未确定。需要说明的是，出租方为供销社（法人），负责人与原告是亲戚；实际存在勾结与暗箱操作；肯定会站在原告一方，而出租方目前的态度是房子后续租赁，专门租给内部职工（原告是、我方不是），但他也没发文规定此项制度；一栋楼其余八家也已全部续租（其中也有人不是内部职工），单独我家不给续租，明显在排挤我家；出租方说可以调解，调解的意思是我方从原告那签订转租合同，从原告处租赁、我们没同意。我与法院的沟通结果是，法院有倾向原告租赁合同的意思，说我们原合同不是跟出租方签订、优先权不好确认，因为法院的院长跟出租方负责人也认识，我怀疑他们已疏通关系，情况对我们不利。
基本情况就是这些，他私下恶意签订了新租赁合同，而且在我们的有效期内签订；捏造事实对我们进行起诉；整天电话骚扰我们，要求我们搬走；我父母已为此事忧心忡忡、茶饭不思。请哪位好心专家给提些建议；感激不尽！拜谢！！！

Answer 1

你的亲戚最早的那份租赁合同，就是一开始03年签的有没有和他们约定有关优先租赁为内容的条款？如果有你可以以优先租赁权这样告他们，他们有责任。如果没有法官说你没优先权那是对的，承租人的优先权在于购买租赁物，租期内承租合同的继承上，至于续租的优先权没听过，但是如果当地交易习惯有，法官应该参考。
你看一下合同法61的规定，在内容上有个“等”字，那就是说是否有优先权的条款也在考虑范围内，在最后交易习惯也可作为确定依据，你们当地是否有这习惯可以争一争。赶脚对你来说意义也不大。要不再去和原告商量下吧，做个调解算了，或者看你律师有啥专业建议没有。

追问

谢谢您这么耐心的看完并且给予意见，最早的租赁是没签订合同的，也没有约定优先权。但是一同租房子的另外8户全部在续租的时候续签了，不跟我们家签，把我们说赶出去就赶出去不合理也不合法吧？关键是他们提前也没有任何通知，我们还压了那么多货

追答

的确有通知的义务，但是以此为依据意义不大，就算你赢了给了你几个月宽限期叫你搬家有什么用咧。关键点只在另外8户人身上，他们是否享有了优先租赁的权利，这个你就是去举证也很难举出来。就算你举出来像我上面说的也只是一个判案参考。这案子就不说是否有私下的东西，案子本身对你很不利啊，我也不是专业的，要不给你支个招，你把案例简化一下，发到专家咨询里去看看有没有牛逼人士能帮帮你

追问

您客气了，我感觉你回答的就特别专业。专家咨询里面我试过了，有人说我啰嗦，有人说我有理、但案情复杂牵扯到很多专业知识，不能一一解答，建议我找律师；我觉得还不如在这跟大家讨论讨论，寻求向你这样达人的帮助呢。我再等等回答后采纳答案哈，到时候分给你追加！

追答

你过奖了，回答几个你觉得不公平的地方，分析你这个案子出租人对自己不动产有占有、使用、收益的权利，所以他租或不租给你都是法律上赋予它的权利，那么严格的说你不能以他租别人不租给你是不对的来主张。案子中对方捏造事实构成侵权，但是他对这一事实是承担相对责任不是无限责任，法院已经不支持了所以关系也不大。在你方期限内的合同部分自然无效，但应该是部分无效，对于这缔约过失你可以让他承担责任，但你要实现目的续租可能不会支持，习惯法很大程度上取决于法官的自由裁量，况且在无约定又不易举证下，且物权优于债权，不太可能做对你有利的判决。不管最后如何成功了皆大欢喜，失败了也别灰心，塞翁失马焉知非福人重有机会的，照顾好爹娘。

Answer 2

你方申请追加房屋产权人作为第三人参加诉讼，是必须的，因为案件处理结果对他有利害关系；
同时你方就原告的起诉，可以反诉或申请，要求法院确认房屋产权人与原告签订的租赁合同无效；
你方与房屋产权人实际履行的租赁合同，你方有权另案起诉要求产权人保障你方的优先租赁权。

追问

还请指点：以何理由和依据申请判令原告的合同无效？合同租赁期限重叠还是出租方与原告串通？有另一个朋友说这两个方面对来说，举证可能存在难度，该如何破解?

追答

据你自述，原告与产权人所签订的合同时间是在你方和产权人租赁合同期间，这不就是很好的理由吗。

Answer 3

根据叙述的情形分析，基本可以确定，如果原、被告不能达成调解协议，则法院判决你家败诉的可能性大些。
首先，你家和你家亲戚均没有与供销社签订租赁合同，租金收据也没有关于租期或承租人权利的记载。因此，现有证据无法证明你家所主张的优先承租权。
其次，根据我国《合同法》第215条的规定，租赁期限六个月以上的，应当订立书面合同，不订立的，视为不定期租赁。第232条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除的应当在合理期限之前通知承租人。因此，供销社只有提前一个“合理期限”通知你家，则其可以解除与你家所建立的租赁合同关系，另行与他人订立新的租赁合同。
鉴于上述事实，如果原告同意将房产转租给你家，且租金适当，供销社书面同意的话，你家与原告订立转租合同也算是一条解决问题的可行办法。
供参考。

追问

原告编造事实起诉，法院应不支持他的请求；不定期租赁、又以享有优先权进行辩解，是否有胜算？原告与出租方亲戚关系，缴费在前签订合同在后；串通损害我方利益，是否可以此告原告合同无效？我方同意调解，也不是赖着不走，但积压的货无法处理；要求原告收下货，而原告一分钱的货不要。您说的同意与原告订立转租的话，对我方不利，他如果是缓兵之计，之后随便找个理由不再租了，那我方岂不无主动权了？还望得到您的指点

追答

你所陈述的一些事实并不能据此否定原告与供销社订立租赁合同的效力，退一步说，即便他们之间的合同被认定无效，也不能由此推出你家必然享有继续租用房产的权利。事实上，本案的主动权在供销社，他是房产的所有人，享有处分房产的自主权利。而你家则被动一些，毕竟有那么多积压的货物需要处理。因此，个人建议，你家应从实际出发，正确认识所面临的诉讼被动书面，控制情绪化的干扰，以规避风险争取可以争取的利益。
如原告同意给予转租，可与之签订较长期的转租合同，条款中最好明确享有优先承租权，而后再认供销社签章确认。这样，你家今后的经营风险也就会小一些。
供参考。