在市场的分析中有众多的着眼点，这里将众多的因素归纳成十三
项参数，以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域
中，以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜
台、房间等形式，以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户，并依靠
其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水
返扣或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，仅提供场所和
服务从而收取租金。
市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品
为主要经营对象。纵观国际，在欧美等发达国家，目前这种摊位式的市
场很少，一般都是超市、连锁店或大型商场、SHOPPINGMALL。市场这
种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力，这主要与这些国
家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。
在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国的南大门市场，
因为这个行业的特性要求市场以摊位式较好，而人们日常生活用品这类
稳定性消费领域如家居、服装、日用百货等都由超市或商场代替。
在人均收入低的国家，市场的环境差，但产品价格便宜，适合低
层次的消费者。所以在任何一个城市，消费较高的人往往去商场、专卖
店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均收入低的城市，市场业
态的生意越红火；反之，人均收入越高的城市，市场生意则越差。例
如，上海、北京的商场生意很红火，而近邻的石家庄、天津的商场收益
就较差；反而天津的大胡同，石家庄南三条、新华市场在当地则是无人
不知。
城市化水平越低的城市，人均收入越低，市场的表现方式也就越初
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第二章 商业房地产投资十三参数分析
级。如兰州市，由于甘肃省人均收入低，人们购物都集中在市场，导致
了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费
高达50万（而在2001年，兰州市的一个普通民宅商品房才售7~8万元）。
反之在人均收入越高的城市，供给方式也就越高级，如上海人均GDP为
4000美元，则人们的购物方式多为商场购物，上海的初级或中级的摊位
式市场生意就相对很差。
随着经济的发展，市场会逐渐过渡到商场、超市等商业形态，市场
模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。
一、时机性
市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段
的产物，也会随着经济的发展有其产生、发展及消亡的过程。
例如，在20世纪80年代，当时根本就没有边贸市场，随着1992年改
革开放，才在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。又如，随着高科
技的发展，1995年电脑和通讯产品降价，并开始进入个人消费，个人消
费的上涨使得1995年后，在全国各地兴起了电脑市场。未来，如果电脑
行业由PC机时代进入网络直销模式时代，那么电脑批零市场又会进入其
衰退的过程。
市场是经济发展到一定阶段的产物，随着大环境的发展，它本身也
在不断地变化。例如随着经济的衰退或竞争的激烈，服装业和食品业将
逐渐饱和进而进入萎缩期。
20世纪90年代初中期，家电城遍布于全国各大中城市，而现在，在
大一点的城市，家电行业已发展到由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头
的连锁化销售模式，原先的家电城模式也被淘汰出局。如果在这些有国
美、苏宁等控制的大中城市开家电城，就很难成功。家电行业中摊位式
的营销模式，在某些城市里已过时，因而也不再有生存的空间。
此外，市场的时机性还表现为切入点的选择。一般，若进入该行业
时，市场属于整合、变动期，即发生突发事件、火灾、拆迁等时，则此
时就不是合适的切入点，应另做其他考虑。
以音像市场为例，以前全国各地有几千家音像市场，但随着打击盗
版的深入，音像市场都关闭了。因此 如果再扩建音像市场，则与国家要
求的发展趋势不符，也就很难开下去了。
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二、进程性
市场的进程性分行业进程性、市场业态进程性及建筑形式进程性3个
方面。
（一）行业进程性
商业进程性从宏观上讲是趋势时机性，具体到每一个行业则是其行
业的进程性。
例如服装市场是各个城市很早就存在的市场，最初是低端的大棚
式、或占道经营的临街式，后来则发展为集贸大厦服装市场。许多人都
知道，在市场里可以砍价，而且批发会更便宜。而在大城市或经济发展
水平高一点的城市里，则一般都去百货商场或专卖店购物，很少去市
场。随着经济发展，人们也会逐渐去专卖店、百货商场“认牌子”，购
买品牌服装。
GDP指数也是衡量的标准之一，在人均收入超过2500元/月的城市，
小市场（日常用品领域）一般就让位于商场、专卖超市等，例如北京市
区的很多服装市场的生意现在反而不如昌平、大兴、通县等郊区县的市
场，这是因为郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，而市内则是商
场更为适合市区人的购买习惯一些。
此外，如北京雅秀市场、秀水街，上海城隍庙，北京潘家园旧货市
场、马甸邮币卡市场等这类资源结构单一、无法复制或消费群体单一的
市场等，以及进入门槛具有特殊性的市场（如古董业），则一般不会出
现上述进程情况。虽然其模式是可发展的，但在很长的时间内，这些市
场不会像食品、家电、家居等市场一样出现模式上的改变。
任何一个市场的发展都是从低级向高级阶段发展，这是由于人们的
生活水平不断提高所要求的。生活水平越高，人们对购物的便捷性、商
品的售后服务以及购物环境的要求就越高。
在人均收入600元/月的城市或农村，食品市场很多，人们选择食品
大都去食品批发市场，因为那里的东西便宜，虽然购物条件差，食品
质量不过关，也没有质量保证等售后服务，但由于收入的限制，所以只
好选择在可以讨价还价的食品批发市场购买。而在人均GDP指数高的城
市，如深圳、上海、北京等人均收入达到2500元/月人民币的城市，人们
则很少去食品批发市场选购，各大超市已占据了大量的市场份额，这就
是由于人们的收入水平的提高，从而使消费行为改变所致。
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第二章 商业房地产投资十三参数分析
在许多城市，建材市场、装饰材料、家居家装，都是以装饰城、建
材城的形式出现的。但随着经济的发展，在北京、上海、深圳这些一级
城市中，人们购买装饰材料时，很多家庭都会选择建材超市，如东方家
园、宜家家居等。这是由于这些城市房屋价值高，人们收入也高，所要
求物品的档次也相应地提高，所以很多人会选择到建材超市消费。这也
是建材家居行业发展的一个规律。
在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或所选择
行业的发展已进入衰败期，投资往往如石沉大海，这远比因地段、价格
等失误造成的损失更可怕。
参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200805/1774.html
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