海南成全国首个现房销售省份，如何落实城市主体责任制

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海南省政府在2020年3月7日召开的新闻发布会上介绍，已印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出明确总体要求、明确部门职责、落实主体责任、健全住房体系、分类精准施策、规范市场秩序、落实目标任务和加强组织领导等方面内容。其中核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。
业内有分析人士表示，海南省不仅是第一个以文件落实强调“城市主体责任制”，还是全国首个在省级层面要求现房销售的，在建设海南自贸区（港）的大背景下，符合其此前提出的“全省一盘棋”思路。而“城市主体责任”的根本就是地方政府要促进房地产业平稳，防范化解房地产市场风险。此外，本地居民限购第三套住房和商品住房现房销售制度会给海南房地产市场带来一定正面、理性的影响，但效果几何还有待观察。

建设中的临高文澜新城，正不断完善城市功能，加快城市化建设。图片来自网络
“今年地方政府都会强化‘城市主体责任制’”
海南省住建厅厅长霍巨燃介绍了《通知》的具体内容，主要体现在四个方面。
一是继续坚持全域限购政策不改变。坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。
二是建立城市主体责任制。《通知》明确，各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要制定“一城一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间，确保实现房地产市场平稳运行。对各市县年度调控目标落实情况，每年进行考核。
三是健全住房保障与供应体系。《通知》提出发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房。
四是加强规划引导。《通知》要求各市县要编制住房发展“十四五”规划和年度建设计划，报经省政府批准后公布实施，合理确定各类住房供应比例，有序推进各类住房建设，构建租购并举的住房制度。
“海南是第一个以文件落实强调‘城市主体责任制’。”某居研究院智库中心研究总监严跃进说。
此前一天的3月6日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在《人民日报》发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》的署名文章。他表示，坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。王蒙徽还提到了加快推动住房保障体系与住房市场体系相衔接，大力发展政策性租赁住房。
严跃进表示，各地都在提落实城市主体责任，但动静都不太大，今年或都会在这一点上加以强化。严跃进认为，今年房地产市场主要是两项工作。第一个是要防范这个价格炒作，继续落实“房住不炒”。第二个房地产市场要保持平稳，要积极应对新冠肺炎疫情带来的影响。对地方政府来说，主体责任的两个任务就是要防范市场波动，既要防范价格过快上涨，又要防止过快下降，也就是要求地方政府促平稳，防范化解房地产市场风险。
鼓励存量商品住宅用地或项目转型安居型商品住房、租赁住房等
对于海南提出的发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，霍巨燃解释道，对困难群众主要通过公共租赁住房、安居型商品住房进行保障，符合条件的引进人才可以申请公共租赁住房或安居型商品住房。公共租赁住房对城镇低保住房困难家庭免收租金；对低收入住房困难家庭减免租金；对其他符合条件的保障对象，租金原则上不超过市场平均租金的50%。
此次创新提出的安居型商品住房，是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。安居型商品住房售价由各市县按照当地经济发展水平、居民可支配收入、物价水平、建设成本等实际情况确定，并在一定年限内实行封闭流转制度。
安居型商品住房的提法，在年前就已在海南的正式场合中被提及。今年1月17日，霍巨燃在海南省六届人大三次会议的记者会上表示，2020年，要健全和完善住房市场体系和住房保障体系，加快解决本地居民和引进人才住房问题，稳妥推进安居型商品住房建设，加快实施基层教育卫生人员住房保障。多渠道筹集租赁住房房源，构建租购并举的住房制度。
霍巨燃3月7日介绍，这是为有力解决本地居民家庭和引进人才住房问题，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区（港）建设红利。《通知》创新提出发展安居型商品住房，让符合条件的居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格，购买一套安居型商品住房。
“政策明确了安居型商品住房的建设制度也点明了实质。海南通过发展安居型商品住房，来满足居民家庭基本住房需求。”严跃进说，安居型商品住房是保障型住房的一种，和当前海南自贸区、自由港的建设有很大的关系。另外安居房制度的推出，也体现了供给侧结构性改革的导向，对于今年全国各地住房制度改革尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。
《通知》也提到了海南房地产业的转型发展，提出鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。
霍巨燃介绍，海南省工作报告已将稳妥推进安居型商品住房建设列为重点工作任务之一。近期，海南省拟在需求较大、住房价格较高、住房问题较突出的市县开展安居型商品住房试点建设。下一步，海南省将加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足人民群众改善性住房需求；有序实施引进人才住房保障，积极创造良好的人才居住环境，推动实现全省人民住有所居。
全国首个省级现房销售的政策
为了积极抗击新冠肺炎疫情造成的影响，春节后，多地为促进房地产业、建筑业的复工而提前了房企预售节点。
与之相反，为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
严跃进表示，可以认为这是全国首个省级现房销售的政策。对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。尤其是结合此前苏州松绑现房销售政策看，海南此次更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。
有分析师指出，现房销售是针对新出让的土地，对之前未开发的存量商品住宅用地没有影响。海南存量商品住宅用地可观，此次《通知》也鼓励存量商品住宅用地或项目向安居型商品住房、租赁住房等转型。
存量商品住宅用地，是指已依法取得土地权属证书但尚未动工建设的商品住宅用地，或虽已动工建设但可以改变用途用于产业项目发展的商品住宅用地，不包括经市县政府依法认定为企业原因造成闲置的商品住宅用地。所称产业项目是指商品住宅项目以外符合国家和海南省产业发展方向和产业政策要求的产业项目(包括租赁住宅项目，不包括产权式酒店项目)。
今年年初 ，霍巨燃曾表示今年要积极消化存量商品住宅用地，而在去年，海南也出台了政策鼓励盘活。
今年1月17日，霍巨燃预计2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。
他提到，2020年要树立“全省一盘棋”的思想，加强住房建设总量管控和年度计划管控，下达年度商品住房建设计划，严格控制增量，积极消化存量，促进供需平衡。进一步支持总部企业人才、高层次人才、急需紧缺人才等各类人才在海南省购房居住，支持海南自贸区（港）建设。
事实上，在全域限购前的购房热潮中，海南依赖的房地产经济催生了大量的存量商品住宅用地和众多招商引资项目配套商品住宅用地的遗留问题。为了解决存量问题，2019年3月，海南出台了《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》。
具体的处置措施有四类：一是可以改变土地用途。市县政府可以通过依法调整规划、增加容积率、改变土地使用年限、退还土地差价等措施，鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设。
二是可以进行土地置换。允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途的建设用地;确需跨市县行政区域置换的，由省自然资源和规划厅指导相关市县政府按规定办理。
三是可以转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设。
四是依法有偿收回。对存量商品住宅用地依法有偿收回，有偿收回的补偿金额不低于土地使用人取得土地的成本，并综合考虑其合理的直接损失，参与市场价格确认。
本地居民限购第三套住房，“需观察后续是否有细则规范”
《通知》提出本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
严跃进表示，此类规定有助于规范当前购房行为，也是在此前对外来人口限购以后，对省内户籍人口等提出的收紧性政策。尤其是此前海南省出台人才落户政策等，各类户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固房住不炒精神等角度出发，也需要明确本地户籍人口的购房政策。
事实上，此前海南省大部分市县对原本地户籍购房没有过多限制，仅对在2018年4月22日之后新迁入户籍的居民家庭，限制购买1套商品住房。
2018年3月31日，在海南即将进入传统楼市销售淡季时，海南颁布了“史上最严调控”的“房八条”，加码限购政策：非琼籍居民家庭只能买1套，且首付不低于七成。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非琼籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
当年4月16日，海南发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，要求重点打击恶意炒作、哄抬房价行为，对违规者给予“最严厉的处罚”，直至清出海南市场，并明确对量价上涨过快的市县将进行约谈。
紧接着，4月20日，海南出台《关于调整住房公积金有关政策的通知》，规定职工家庭购买首套新建住房的，公积金贷款最低首付款比例由20%提升至30%。
4月22日晚间，海南省决定在既有限购政策的基础上实施“全域限购”，非本省户籍居民家庭在海南购买住房，至少须提供一名家庭成员在该省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明；而自该通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭，在满足上述条件的同时，只能购买一套住房。
此后，2018年5月13日，海南通过《百万人才进海南行动计划》，计划到2025年，实现“百万人才进海南”目标。按照计划，全日制大专以上学历、中级以上职称等人才，可在海南省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户。自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。
进入2019年下半年，随着一系列户籍、人才等政策的发布，引发海南将放开楼市全域限购的各种猜测。10月，三亚先是对人才限购政策降至大专以上，且社保或纳税期限降为一年。没几天，三亚又放宽了人才购房门槛：自10月15日起，部分行业中专可获人才购房资格。柔性引进的各类高层次人才，聘期在3年以上且已在海南服务1年以上的，经认定，在购房方面可享受本地居民同等待遇。
到了 2019年10月25日，海南省发布《海南省新一轮户籍制度改革方案（试行）》，基本取消海南省(除三沙外，下同)落户限制。《方案》也取消了省内居民的落户地址限制，只要有固定居住住所（含租赁）即可。对于省外居民，落户需要有海南居住证和海南省相关社会保险，但由于获得海南省居住证（与当地企事业单位签署劳动合同即可申请居住证）的门槛并不高，整体落户难度大大降低。
但业内也有声音表示，上述政策对本地户籍的家庭影响有限，先不说海南购房热潮已持续较长一段时期，若经济上有实力的话，本地户籍的离婚家庭，若再有成年子女，根据现在的政策，至少可以购买到6套住房，还需观察后续是否有细则规范。