进行旅游投资应该重视哪些问题？如何进行安全的旅游投资？

Answer 1

　　1、重视的问题
　　最先想到的当然是回报率了，旅游景点的开发，说白了就是一次投资，终身收益。所以一大笔钱投出去，肯定先考虑的是回报率的问题，这个钱投出去了，每年能得到多少的回报。那影响回报率的因素有以下几个方面：
　　首先是交通，旅游和交通是不可分的，不管你得景点有多美，有多奇特，交通不便，是不会有多少有人来捧场的。
　　其次就是周边的配套设施，比如当地的接待能力，如果一个景点周围方圆1公里都没有人烟，连手机信号都比较差，游客想吃的上点档次，住的上点档次的地方根本找不着，这样的景点也是没有什么发展的。
　　再次就是看地方的政策，如果投资搞旅游，能得到地方的政府扶持，这无疑是个好选择，首先是一些优惠政策，或者是土地啊、税收啊这些方面如果能有照顾就很好了。
　　最后才是景点本身，看看景点本身有什么噱头，来宣传，是有独特的自然风光、还是有地方特色的风土民情、还是独特的饮食住宿，这几点选一个就可以，比如鲅鱼圈，什么景点都没有，但是吃海鲜出名了，也是能搞起旅游的。
　　2、如何，在哪些方面：
　　1）旅游投资的项目设计
　　好的旅游投资需要有好的项目设计，这是旅游投资成功的前提。
　　2）旅游投资的额度
　　旅游投资需要测算出合适的投资额度。每个投资子项目的投资额度是否和收益配比，需要反复的测算。
　　3）旅游投资的分期
　　好的旅游投资需要有正确的投资分期，一期项目的投资内容尤其重要，好的一期投资内容能起到良好的带动效应，做出品牌和现金流，盘活整个投资结构。
　　4）旅游投资的模式设计
　　旅游投资必须解决的问题是项目或企业适合怎样的投资模式？是高量低价的模式、还是高价低量的模式？是单一产品投资模式还是复合产品投资模式？是边投资边经营的模式，还是投资完成后再经营的模式？是全部自有资金投资的模式，还是项目运营招商的模式？好的旅游投资必定有一个好的投资模式。
　　5）旅游投资的收入模式设计和收入预测
　　旅游投资必须对投资后的项目形成怎样的收入模式进行设计，收入总值和结构进行测算。
　　6）旅游投资的财务数据分析
　　旅游投资的结果模拟必须经过财务数据如：内部收益率、净现值、敏感性分析、投资回收期等指标进行分析和评价。
　　7）旅游投资的风险评估
　　对旅游投资可能涉及的风险进行全面的评估及提出应对的方案。
　　8）旅游投资业务
　　旅游投资业务包括旅游投资项目的投资计划、旅游投资项目的可行性研究报告、旅游投资项目的商业计划书、旅游投资项目的投资价值评价等内容。

Answer 2

进行旅游投资应该重视哪些问题？如何进行安全的旅游投资？旅游行业是一个高风险、高回报的行业，但是旅游行业前景不等于每个旅游项目的前景。如何充分挖掘每个项目的潜在价值，最大程度降低每个项目的旅游投资风险?绿维创景规划设计院认为，旅游投资需要遵循一下理念：
1、四先定律：第一，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划;第二，先通过规划，再获取建设用地，进而建设;而非盲目建设，或搞四边工程;第三，先签定旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益;以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键;第四，先设计商业模式(运作模式)，再投入资金;以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作思路。
2、杠杆运作理念：
规划杠杆：通过旅游规划修编，把项目在国际、全国、区域的定位大大提高，进行大规模的炒作，产生出巨大的影响，为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持;
政策杠杆：旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台——以绿色GDP 政绩观为指导，调整城乡产业结构，形成新时代下经济发展的新思路、新理念;通过政绩策划，要求政府给予旅游开发的最大优惠条件(低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等);
营销杠杆：造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销，形成现金收入的高速增长，一方面改善经营业绩，另一方面，给银行融资，土地价值提升，投资商追捧提供坚实的证据;以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的实质性的撬动融资和招商引资;
土地杠杆：以低价获取的景区周边土地为核心资产，通过以上三重杠杆的运作，实现土地的大幅升值，以商业房产、旅游房产等方式，实现最大的资产收益;
融资杠杆：关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产，以前述三重杠杆为手段，产生资产大幅升值的市场评价，以现金流量增长的事实，支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装，从而实现大规模融资，高价出让资产的目的。
3、产业整合理念：泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。