民法学案例

Question

王某有私房三间，经协商，王某以5万元的价格将房屋出售丁某，双方签订了买卖合同，丁某交付了价金。三日后，李某了解到王某要出售私房，遂与王某协商，愿以7万元的价格购买王某的私房，王某同意，双方签订了房屋买卖合同，李某交付了7万元购房款，王某和李某到房产局办理了房屋产权过户手续，办妥过户手续后，王某找到丁某，告知房屋已出售给李某，并退回了丁某交付的购房款，丁某不同意，要求王某交付房屋，王某则以房屋已办理了过户手续为由拒绝交付房屋，丁某诉至法院，要求法院判定王某和李某的房屋买卖合同无效，要求王某交付房屋给自己。
问：（1）本案涉及哪些法律关系？
（2）本案中，房屋所有权应由谁享有？为什么？

Answer 1

(1)本案涉及两个法律关系：王某和丁某的房屋买卖合同关系；王某和李某的房屋买卖合同关系。
(2)房屋所有权应归李某。本案诉争标的物系房屋，房屋是不动产，根据法律规定，房屋所有权自办理产权过户登记手续之时起转移，如果仅仅交付房屋，但未办理产权过户手续，所有权不视为转移，房屋登记过户手续具有公示效力，对抗第三人。
本案中，丁某虽与王某签订了书面买卖合同，并交付了购房款，但因未办理产权过户手续，因此，房屋所有权并未转归丁某，丁某与王某之间存在的是债权关系。相反，李某与王某办理了所有权过户手续，房屋所有权移转归李某所有，李某与王某之间存在的是物权关系，根据物权的优先效力，丁某不能主张李某与王某间的房屋买卖行为无效，因此，本案丁某要求法院确认王某与李某的买卖合同无效的主张不能得到支持，但丁某可以要求王某承担违约责任。
例二：甲、乙系夫妻，有一间夫妻共有房屋需要出售。乙私自与丙达成协议，以1 2万元将该房卖给丙，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记。甲因不知此房乙已出售于丙，又私自与丁达成协议，将房屋卖与丁，价额15万元，并且私自办理房屋过户登记手续。丙因要求交付房屋与甲、乙发生纠纷，丙诉至法院。
问题：(1)乙与丙签订的房屋买卖合同和甲与丁签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?(2)该房屋的所有权应归谁?为什么?
分析：(1)无效。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。依《民法通则》第78条的规定，共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。《民通意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，甲、乙系夫妻，其共有房屋为夫妻共同共有财产，其对夫妻共有财产的处分应经过双方协商，取得一致意见。乙私自与丙签订房屋买卖合同，甲私自与丁签订房屋买卖合同均未取得对方共有人的同意，故乙与丙、甲与丁之间的房屋买卖合同均为无效合同。(2)房屋的所有权归丁。不动产所有权变动以登记为公示方式，房屋所有权已办理过户登记于丁，故其所有权由丁享有。在共同共有中，共有人一方擅自处分财产的，虽然认定该行为无效，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护该第三人的利益。本案中，丁不知甲未与乙协商而处分该房屋，为善意第三人，且支付了合理价款，办理了房屋过户手续，应为该房屋的合法财产所有人。