关于限购令第三套房的问题（上海）

Question

结婚前我曾经购买了一套房子，产权是我的，贷款是全商业贷款。现由我父母居住，贷款还没有还完但是所剩不多，可以一次性还完。
之后我和女友合资又买了一套小面积房子，房产证第一位是女友的名字，第二位是我的名字，贷款为女友的公积金＋商业贷款。我和女友居住，贷款也还没有还完。
后来我和女友（现在是老婆了）结婚添了宝宝，现在我们想将小面积房子卖掉置换成面积稍大的房子。
不知道怎么处理这两套房子的产权什么的，才可以不在限购令范围，才可以按照第二套房的政策置换面积稍大房子。或者有没有希望按照第一套房政策置换？如果按照第三套房的话付不出那么多钱。
看到您的其他回答，感觉专业且耐心，特地求教，非常感谢！

Answer 1

其实限购和贷款算第几套是两个概念。
1， 限购：买卖房子时，房地产交易中心不管你贷过多少此款，他们只看你们现在的家庭（夫妻 和 未成年子女）拥有多少套房子。
你之前买的房子是在婚前，不算是夫妻共有财产，在你不做任何处理的情况下，你是不能够再买房子了，因为你的名下已经有两套房子了（加上你们共同上房产证的那一套），再买房子就是第三套了，这是违反限购令的。 你的妻子也是不能再买房子的，包括你们的宝宝也是不可以再买房子的。
2，银行贷款：贷款时，银行不管你有多少套房子，他们只看你贷过多少次款。
就你们目前的情况，在不做任何处理的情况下，你如果再买房子贷款的话，算第二套，你的妻子如果再买房子贷款的话也算是第二套了。你们的宝宝买房子是不可以贷款的。
结论：你们夫妻两个现在不管是谁买房子都是可以贷款的，都算是第二套。而你们如果想再买一套房子只需要解决限购令的问题就可以了。那么如果要解决限购令的问题，你们就要处理掉一套房子，或者是卖掉，或者是更名，总之：只要满足其中一套房子没有你们一家三口（夫妻，宝宝）的名字就可以了。

追问

非常清楚明了，非常感谢。不好意思处理晚了。

Answer 2

如果你是上海市户籍，可以采取将价格低的一套的产权所有份额转让给父母或妻子的方式，去掉产权证上的名字，这样就可以新购了

追问

谢谢。但是按照您的方案：
一，如果转给我妻子的话：１，我的名下有一套房，我妻子名下也有一套房，并且我俩都有贷款记录。新购还是算第三套吧？
２，如果把我妻子名下的套卖掉再新购，但我们俩还是都有过贷款记录，并且我名下还有一套房。按照以家庭计，认房又认贷的话，新购还是算第三套？

二，如果转给我父母：同以上“一”的第２个问题。

追答

1、目前计算房屋套数都是以“夫妻+未成年子女”的方式计算的，所以转让给妻子没有意义，还是第三套，但转给父母的话就可以达到目的；
2、其实上海不像北京，有严格的认房又认贷的规定。目前从我的实践经验来看，交易中心查询购房资格的时候并不看你的贷款记录（这个跟到银行办理贷款不同，银行认定二套房贷时一定是有认房又认贷的），所以一般来说只要去掉产证上的名字即可。但这个结论不太确定，因为上海目前的政策不明确，某些区的交易中心会采取跟其他区不同的政策，建议你在操作之前，先到要办理所在区的交易中心具体咨询一下