开发商和建设单位的区别

Question

首先，开发商和建设单位在这里不是一个单位，我们做市政府的一个BT项目，产业规划里面我们是开发商，市政府是建设单位，在此，这两者的有什么区别？

Answer 1

建设单位是指建筑工程合同的投资方, 对该项工程拥有产权。 建设单位也称为业主单位或项目业主，指建设工程项目的投资主体或投资者，它也是建设项目管理的主体。主要履行：提出建设规划和提供建设用地和建设资金的责任。
开发商是某个项目的第一承担人。包括很多种类：房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，但无特殊说明一般指房地产开发商。
通俗地讲就是建设单位是自己用，让别人帮忙盖。
开发商就是让别人盖，给别人用，从中获利。

Answer 2

三证齐全，数字证书。英文Four

Answer 3

建设项目业主与建设单位在多数情况下为同一组织。建设项目业主是项目建设实体的所有者，属于物权方面的一个定义。在代建制中，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责，此时，代建单位（建设单位）与建设项目业主是分离的。

一、代建制

根据《投资体制改革方案》，代建制是指政府通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位（简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。代建期间，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责（即建设项目业主），有关行政部门对实行代建制的建设项目的审批程序不变。

二、建设项目法人

建设项目业主与项目法人多数情况为同一组织，建设单位一般存在于项目建设全过程，是对全过程负责的组织。项目法人是按照国家工程项目“四制”（即项目法人制、项目监理制、项目招投标制及项目合同管理制）的管理规定，对工程项目建设承担法定责任的法人，包括企业法人、机关法人、事业（单位）法人和社（会）团（体）法人。

三、建设项目业主

就是项目建设实体的所有者，属于物权方面的一个定义。对于项目，可以自己组织建设，也可以实行代建制。

Answer 4

首页 > 行业 > 工程 > 建设项目中的“业主”与“业主方”

建设项目中的“业主”与“业主方”
返回>

2016年07月14日 作者：庞玉成 来源：项目管理评论网
A-A+

业主

　　根据建设工程所包含的各类工作特点，一个建设项目往往是由许多不同的参建单位参与其中，分别承担不同的任务。现代汉语词典对“业主”的定义为“产业或企业的所有者”，百度百科中的定义为“物业的所有权人”，业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的，都是指物业(产权)所有者。对于工程建设项目来说，业主就是指一般传统意义上所称呼的建设项目的“甲方”。我国建设工程监理协会给出的定义，业主和建设单位同义，是建设工程监理的委托人，在建设项目中的作用是：确定建设规模、标准、功能，选择咨询、勘查、设计、监理、施工单位，在建设项目实施中进行决策、指挥、协调，支付与建设有关的各种费用等。国家发改委从投资管理的角度，认为业主就是投资方，是具体负责建设项目的策划、论证、筹资、设计、招标、建设实施直至验收、投入使用、归还贷款并承担投资风险的主体。我国《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法规中，都将“业主”称为“建设单位”，但建设单位和业主的区别在于，建设单位主要指在项目的建设期间进行管理的单位，未必一定具有法人资格。从建设项目全生命周期管理的角度，业主的概念应涵盖建设单位的概念。实践中，建设单位、出资方、使用方往往存在分离状况，如政府投资项目资金来源于财政而建设单位为政府委托的某法人单位，又如房地产项目，建设期间的出资方为地产开发公司而后期的使用方则为商品房的购买或租赁者。但从本书针对建设项目管理这一的角度来看，对业主的概念则可同时涵盖以上三方，即既是出资方、又是使用方，同时是建设管理方，若有分离则视为一个整体的内部分工问题。因此，本文给业主的定义是：具有独立法人资格的建设项目的出资方和使用方，并在建设项目中具体从事建设管理，对建设项目全面负责，包括享有权益和承担风险，并起主导作用的机构或组织。

　　从所有权属性来分，可分为政府投资项目业主和非政府投资项目业主，非政府投资项目业主又可分为自用型和投资经营型两种类型。政府投资类项目又称“公共财政投资项目”或者“国家建设项目”。是政府为推动国民经济或区域经济发展，满足社会公共需要，以各级政府为实际投资主体，以财政性资金为资金来源的固定资产投资项目，这类建设项目以政府为主导，以满足公共需求为目的，以公务公产和公有公共设施公产为内容，以国有资产投资或者融资方式进行建设，具有行政性、公用性、公有性的特征。2004年7月，国务院发布《关于投资体制改革的决定》，其中明确指出对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位对项目建设进行管理，竣工验收后移交给相关使用单位。按照规定，承担代建任务的项目管理单位具有项目建设期的法人地位，拥有包括在业主监督下的建设资金支配权等各项法人权力，同时承担相应的法人责任。但实际上代建制项目实施中，建设项目的业主权利和责任很难转移到项目管理单位身上，很少有项目管理单位真正获得这样的授权。而且由于国内目前具有相应人才和经验的专业化项目管理单位非常缺乏，代建制的推行对政府投资建设项目的业主责任和权利并未带来太大变化。

　　尽管业主类别很多，每个业主关注的问题和经验也各不相同，但他们对建设项目的期望基本相同：项目能够按预算和计划工期完成，并达到预期的质量标准和使用功能，不出现意外因素，将项目额外投资和工期延误、安全事故等风险降到最小等。

　　我国自1992年实施建设项目法人负责制，明确规定：建设项目的业主要对项目的建设、经营、保值增值以及投资风险等负全部责任，而这种责任是其他任何一个项目参建方无法全部承担的。在经济社会中，其它与业主发生合同关系的利益相关方，其主要目的必然是追求自身利益的最大化，而这个目的与业主关注项目最终交付物的目的二者之间的桥梁就是业主方的工程款支付责任，业主有“掌握支票簿的权利”是建设项目中业主方最高权力的保障，也是业主方在建设项目中主导地位的基石。

　　业主的主要任务，除了对参与各方支付与项目建设相关的费用之外，还需要明确项目目标体系，确定标段划分与合同体系，选择可发生合同责任关系的参建单位，对项目参建各方明确项目要求，项目实施中实施协调、管理与决策等，总体概括之，即是业主需要在正确的时间，以正确的方式，通过各种手段，为保证其投资的质量和价值而努力。

　　多数业主的管理行为和建设项目同样具有一次性的特点，缺乏科学的管理体系，缺乏成熟的经验，在项目实施期间面临诸多的问题与困境。而在项目结束后积累了一定经验教训，却由于没有反复进行类似项目建设管理的机会，无法保存和传承，从而使得相当一部分建设项目的业主管理水平始终在低水平徘徊。而目前社会上并没有树立对业主项目管理的正确认识，轻视或者忽视业主职能的重要性，认为业主的管理工作不像施工单位、设计单位那样专业性强。而目前“小业主，大社会”的理念越来越深入人心，从某种程度上也助长了人们对业主工作的错误认识，认为只需要有专业的项目管理公司或监理公司代劳，业主的管理就可以不必投入过多的人力、物力和精力，也不必深究业主方项目管理究竟与承包商方的项目管理有哪些异同，究竟该如何才能使建设项目管理绩效真正得到提升。

　　而事实上，作为项目投资方和最终用户代表的业主，无论有多么高水平的项目管理公司来为之服务，其天然需承担的职能是永远也不可能退位的。在复杂建设项目中，参建方数量众多，各参建方介入和退出建设项目的时间不同，对项目信息和数据的掌握和了解程度也有很大差别。在时间维度上，开发管理、项目管理和设施管理相对各自独立，对应各阶段的参建方和其他利益相关方的管理协调也自成体系，如果缺乏统一的集成和整合，缺少相应的沟通和协调机制，必然导致“信息孤岛”现象的出现。而这其中唯一贯穿项目生命周期始终的，也只有业主。

业主方

　　按照建设项目不同参与方的工作性质和组织特征划分，建设项目管理有如下类型：业主方的项目管理;设计方的项目管理;施工方的项目管理;供货方的项目管理;建设项目总承包方的项目管理。按此类别划分，在现有的大多数文献中，“业主”与“业主方”的含义是基本一致的。本文试图通过对建设项目参建方的本质梳理，赋予“业主方”新的涵义。

　　随着现代建设项目日益趋向大型化、复杂化，各种类型的建设管理模式层出不穷，但是目前主流的模式仍采用的是以业主为管理核心的传统的设计-招标-施工(Design-Bidding-Building，DBB)模式。在以业主为核心的管理模式中，根据业主和监理公司、项目管理公司在管理工作中所占比重，又可分为大业主自建自管的平行监理模式、小业主+大监理模式、专业化项目管理模式三种类型。在这三种模式中，业主方的工作范围总体来看是固定的，区别在于其工作分工不同，管理权限在业主、监理公司、项目管理公司之间的分配比例不同，而其实质的项目管理最终决策权，在这三种模式中均是控制在业主手中。之所以出现小业主大监理模式或专业化项目管理模式，其实质是为了解决工程项目一次性的特点，因为非专业从事建设管理的众多业主并没有机会进行反复的知识和经验积累。反面的例子，如房地产开发公司，作为反复从事地产项目建设管理的业主，其作为业主方建设管理的知识和经验是反复积累的，因此房地产公司的建设管理几乎全部都是以大业主自筹自管的平行监理模式为主。从这三种模式可以看出，业主、监理公司、项目管理公司三者若看作一个整体，则其在建设项目中的工作范围可以统称为“业主方”的项目管理。

　　将建设项目中参建方进一步细分的话，至少还包括工程咨询方的项目管理，监理方的项目管理，勘察方的项目管理，招标代理方的项目管理，造价审计方的项目管理，等等。对以上类型，从合同关系的角度来看，除业主外其他参建方大多与业主存在合同关系，而且在合同中均属于“乙方”，即提供产品或服务，并根据合同收取业主一定费用。从建设项目结果来看，除业主外的参建方都在围绕建设项目建成后的物理实体而担负某一部分的工作，要么提供产品，要么提供服务。

　　首先是提供产品的一方，这里的产品指建筑产品，是指有形的，是指建设工程的勘察、设计成果和施工、竣工验收的建筑物、构筑物及构配件和其他设施。因此，为建设项目提供产品的一方包括：施工单位(总包单位和分包单位)、材料供应单位、设备供应单位等。而勘察单位和设计单位所提交的有形产品为勘察报告或设计方案、图纸，尽管属于建设项目的过程产品，但仍属于建设项目实体过程中必不可少的一部分，因此勘察和设计单位也属于提供产品的一方。可行性研究、地震安全评价、环境影响评价等均属于项目立项阶段必须进行的建设程序，其提交的有形产品均为评估报告，也属于建设项目实体前期产品。而为业主提供服务的行业是随着社会分工的发展逐步细分的。在计划经济时代，我国的建设项目多采用建设指挥部模式，业主方的职能由大而全的指挥部完成。随着市场经济体系的建立和建筑产品商品属性的确认，业主方的职能逐渐朝“小业主，大社会”的方向发展，建设监理制度的设立，目的在于帮助业主对建设项目的质量、进度、投资、安全、信息等进行全面管理与协调;招标代理、造价咨询、可行性研究、环境影响评价等业务单位的出现，目的在于帮助业主对建设管理流程中某一方面的业务提供专业化的管理和服务;随着政府投资项目代建制的推行和投资者对专业化项目管理的重视，工程项目管理公司越来越多，其目的在于从全过程和全领域来帮助业主解决项目管理能力不足的问题。以上这些参建方，其工作的本质属性都是替业主承担一部分建设管理工作。

　　因此，我们可以把这些为业主提供服务的参建单位划分为一个阵营，统称为“业主方”。由此，我们将“业主”和“业主方”这两个概念区分开来：“业主(Owner)”仅指建设项目的业主单位，而“业主方(Owner Side)”则包含“业主”以及为“业主”完成业主应完成工作的其他单位，如项目管理单位、监理单位、造价咨询单位、招标代理单位等。业主方在建设项目全生命周期中是一个动态的概念，随着项目进行会有不同单位加入或者退出，然而业主作为其决策核心却要发挥贯穿始终的主导作用。

　　业主方与承包商方这一对名称，其来源于工程建设合同中发包人和承包人的名称——Owner和Contractor，而其表述的也是工程建设中本质的两大主体——投资人和承建人。对于业主方和承包商方的划分，可以根据经济学中的委托代理关系来进一步分析。一般社会学和法学上的委托代理关系指的是法人或自然人作为委托人，委托其他法人或自然人作为代理人，代表委托人从事某项活动，并相应地赋予代理人一定决策权的契约关系。而经济学上的委托代理关系则可以泛指任意的与信息不对称有关联的交易，其中具有信息劣势的一方为委托人，具有信息优势的一方为代理人。所谓信息不对称，即一旦委托代理关系确定，则委托人很难直接了解和掌握代理人的行为和私有信息，如代理人是否努力，其真实能力如何等，从而带来委托人对监督和控制代理人的担心。在现代经济学理论中，委托人和代理人都被假定为理性经济人，即其以自身利益最大化为出发点。

　　在建设项目中，假定只有业主和承包商两个主体，则业主属于可能不具备专业知识、不能掌握施工现场全部信息的信息劣势方，而承包商必然属于具备专业知识、掌握施工现场情况的信息优势方。这就可能带来委托代理关系确定中产生“逆向选择”问题，即代理人利用自身的信息优势签订对自己有利的契约，而委托人为信息劣势承担较高的监督控制成本，从而对建筑产品市场产生不利影响。而代理人则由于存在利用信息不对称进行自身利益最大化活动的趋势，会导致“道德风险”问题。当前诸多建设项目出现质量事故，其原因正是由于承包商和业主之间存在的委托代理关系导致的种种问题，或者是业主内部的自然人与业主法人主体之间的委托代理关系导致的问题。正是由于这样的问题可能普遍存在，所以在现代建筑产品市场中才出现了以解决业主和承包商之间委托代理问题为目的的其他参建主体：如监理单位角色的出现是为了解决业主对建设项目质量、进度、投资等的监管问题，造价咨询单位是为了解决业主对工程造价相关的预算、付款、结算、审计等问题，招标代理单位的出现是为了解决业主在选择承包商方单位时的招标问题。而为了制衡承包商的信息优势问题，业主方对材料、设备、专业分包商保留直接发包权或者间接选择权，以便于更好地控制工程的质量和成本。

　　图1即对建设项目的直接参建方进行业主方和承包商方划分的示意。为了图示简洁，我们对其中参建单位合同关系只选取了全部由业主方进行发包的情况，而实际建设项目中，根据建设管理模式的的不同，合同关系可能并非图中一种类型，如分包单位、材料供应单位、设备供应单位、勘察单位可能与施工总包单位存在直接合同关系，但即使如此，由于业主在项目中投资人的地位，这些与业主没有直接合同关系的参建方也必须在业主的间接指挥与协调之下开展工作。

图1 建设项目中业主方与承包商方的划分

　　进行这种类别划分的意义在于，这将建设项目看作一个整体的任务，回归了建筑产品的商品本质，从而在认知上使得复杂的、众多的建设项目参建方简化为两类：即建筑产品的采购方和供应方。由此，在进行建设项目管理的研究探索时，可以专注研究建筑产品采购方的具体措施、工具、方法，而不必纠结于具体某项工作在业主方阵营内部单位之间的任务安排和责任划分，从而为抓住研究的本质问题提供了一种全新角度的便利条件。