什么是城市综合体

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城市综合体是把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，统一规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑空间的共同作用，满足人们对于现代城市综合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整独立的街区。其功能直接被纳入到城市功能体系中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。如将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空问的各项进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体是：hotel(酒店)、office(写字楼)、parking(停车场)、shoppingmall(购物中心)、convention(会议中心)和apartment(公寓)。

大型城市综合体适合经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重。一般来说，酒店或写字楼功能与购物中心功能是最基本的组合。建筑综合体是指由多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
城市综合体的产生原因
①城市功能要素结合有机性的要求。现代社会生活方式与城市功能运作方式需要较强的城市功能复合度，需要城市功能互补与联系，也需要各种城市功能空间互补性的有机结合，这是现代城市综合体产生的主要原因。城市的经济快速增长和发展，城市中的交流比过去增加，这些变化促使城市尺度发生变化，成为综合体的物质基础。现代城市功能要素相互联结，从一元变成多元，这种变化不是固定的而是更富弹性的，不是绝对的而是更加有选择性的，不是强制的而是更加白发的。大城市由于半径太大带来人与人交往的不便，而城市土地的集约化利用使得城市设施可以多用途、高效率地利用，同时也利于人与人的密切交往，这体现在城市综合体的三度综合开发。城市现代交通系统的发展赋予城市综合体重要的功能角色。高速交通工具的出现，改变了道路和建筑的关系，使得原有的城市结构无法满足现代社会的要求，而城市综合体可以适应这种变化。城市综合体是一个能把城市、交通和建筑加以联系与有机组合的结构系统，这里的结构不是支承建筑物的结构，而是把物与物之间联系起来的结构系统。就建筑或城市而言，即是把建筑和城市加以系统组织的一种结构和系统，表现建筑和城市的内在关系。
②城市建设规模的不断扩大与建造技术的日益成熟促使了城市综合体出现。现代城市的聚集效应，使得城市越来越大，这种扩大有两种方式：一是城市面积的扩大，二是城市单位空间容量的增加。在有限土地资源的限制下，城市单位空间容量的增加成为扩大城市规模的主要途径，集合多种城市功能的城市综合体作为提高城市单位空间容量的重要手段日益受到重视。新技术与新材料的应用使建造技术得到了大幅度提高，这也为大规模城市综合体的实现提供了有力支持。
③城市建设者与使用者的分离为城市综合体创造了产生条件。白建自用的方式使城市建筑不可能容纳更多类型的城市功能。因为受经济能力与使用对象的限制，建造者与使用者为一体的建筑使用目的都比较单一，要么居住，要么办公，或者商业，在这样的条件下不可能产生超大规模的、对城市开放的城市综合体。现代城市地产的开发模式造就了建造者与使用者的分离，建造开发者有机会把多种城市功能纳入一个地产项目中，然后把它们以买卖或者租赁的方式提供给不同的使用者，从某种程度上说，这称得上是一种城市建造史上的革命，它为城市综合体的产生提供了操作程序上的可能性。
城市综合体的特征
城市综合体具备四大典型特征：
1．大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2．树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
3．城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
4．科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通信由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
城市综合体的发展历程
1．城市综合体的开发背景
18世纪的工业革命，为综合体的大量发展创造了前提。工业革命以后，高层建筑在城市中的大量产生，给综合体的发展创造了契机和技术条件。工业化推进了城市化；钢材产量的增长，使钢材的使用得到普及；近代结构理论的研究进步为高层建筑的发展扫清了障碍；升降机等设备、装置的出现，解决了高层建筑中的垂直运输问题。工业革命以后，工商业的指挥中心逐渐从商品产地转移到城市(商品消费地)，以便于取得最新的市场信息。由于要在城市中建立这种大型的指挥部，使高层建筑在一些具有商品流通枢纽作用的城市里大量出现，而单一功能的高层建筑的大量出现，引发了许多问题的产生，如：影响城市的环境和生态，吞噬了大量城市绿地，导致交通拥堵等。问题的存在促使人们不断改善现状、解决问题，即对城市的土地进行统一、综合的开发，对高层建筑的空间进行有机组织，并合理安排功能布局；工业化进程的加快，促使人们增强了效率观念。因此，人们期望城市建筑综合体的出现，以满足短时间内实现多种活动的需求。同时，城市容量的扩大，导致土地供求的紧张，土地成本急速上涨，这就促使业主与建筑师在建筑设计上希望最大程度利用土地及空间：实现功能的综合，达到集约目的。二战以后，在美、欧国家由于汽车的普及，相对缩短了城市与郊区的距离。大批中产阶级，由于厌烦城市恶劣的居住环境，纷纷迁往郊外，形成了大城市市中心的衰退现象。因此，地方政府也开始推行鼓励市区的改建和开发的新政策，以推动市中心的复苏和更新。这样，综合多种因素就促成了城市建筑综合体的出现。
2．城市综合体的演进
建筑综合体的雏形：19世纪早期的法国巴黎“Walk—up”住宅，可以说是综合体的最初模式。这种建筑的底层用作商场、餐馆、咖啡厅和剧院，楼上的四层或五层是公寓用房。街道的底层有一个连续的拱廊，以保护顾客不遭到风雨的浸袭，同时，在视觉上有一个统一的街道立面。后来，这种多功能的商业居住模式得到了进一步发展。如公寓街区水平地汇集成一个长长的、连续的商业街。两边有人行道，上面加玻璃顶，而街道的两端是开敝的。这种封闭的通道或柱廊，使商业街与城市道路网格编织在一起，并很好地与现存的建筑物结合。使那些既窄又深的街道场地得到了综合利用，为居民提供了新的步行街区，更使原来沉寂的街区中央获得了盎然生机。
第一代建筑综合体：20世纪30年代中期，美国纽约建成了洛克菲勒中心(RockefeLluer Center)，它可以说是美国最早的大型多功能综合体之一。其中包括70层的大楼(RCARadio Building)，周围由15幢建筑组成的建筑群。其主要特点是：①建筑组合所形成的城市空间，是市民公共生活、文化娱乐的场所。低于街道层的地下步行系统与商场大厅、地下铁道及各种不同用途的综合楼相连接。②整个中心占数个街区。③大楼一端，邻接一个辟作花园的下沉式广场。④中心内各大楼的基本格调和标准尺寸与R，C；A，F无线电大楼基本一致。
第二代建筑综合体：20世纪60年代初期，工业化国家城乡之间，生活条件的差异已经开始消失，中产阶级远离城市到郊区居住，强烈要求从各方面提高生活舒适度。在这种形势下，首先促使城市郊区的综合体与步行商业街(Shopping Mall)结合起来。如美国的休斯敦长廊(The Galleria Houston)建于60年代初。长廊内设办公、旅馆、商店等，是一个综合的商业中心。这一时期，综合体的主要特点是：①车行、人行完全分开。②结合步行商业街，而多有盖顶。③有的将商场放到地下，使其可以在地下穿过好几条地面的马路，互相连成一片。
第三代建筑综合体：出现于20世纪60年代末到70年代，主要以中庭为标志。它是根据人们的喜欢和活动要求为目的而进行设计的。不仅具有第一、第二代综合体的优点，而且中庭具有空调、阳光和绿化，空间具有趣味性。有代表性的有美国明尼阿波利斯的IDS中心(IDSCenter)。该中心建于1973年，高57层(235m)，是由菲利普·约翰逊和伯吉事务所设计的。该中心的中庭被称为“水晶院”，大体是五边形的空问，上层有回廊。它既是人流交通的广场，又起到吸引顾客的作用。
【案例】曼哈顿城市综合体
纽约市中心的曼哈顿是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1．54km，面积不足1km2的范围内，集中了几十家大银行、保险公司、交易所及上百家大公司总部，就业人口达几十万。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。
3．优越的地段和区域催生了城市综合体
城市综合体依地段而生，一般城市在CBD区域出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。以北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其他25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。
4．城市综合体市场需求旺盛
由于目前城市居民具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且很多受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。
首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡、高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。
城市综合体的分类和开发要点
1．大型城市综合体是经济发展的必然要求。根据特点可以划分为：①CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。②交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。③城郊结合部城市综合体，如世茂、蝶湖湾。

由于很多的大城市市区已经很难找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体选址在城郊结合部。
2．城市综合体开发要点
住宅地产和商业地产区分以后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题。
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。
城市综合体选址和建设条件
城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：①项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础；②项目位于城市中心，是城市经济新增长点；③位于新开发区。
城市综合体建设条件为以下。
(1)必须有营造园林景观的基础。大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
(2)必须具有交通便捷的区位优势。城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便种陛。最好位于地铁站或交通便利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
(3)必须营造齐备的生活系统。为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
(4)因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的专业的物业管理公司，引进最为专业的合作伙伴，共同管理项目，为业主提供周到的服务。
城市综合体的发展趋势
1．功能与规模的同步扩大化
城市综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，其建设规模将越来越大，常要用“跨街区、多体块”的组合方式，形成巨型的城市综合体。一般占用整个街区，把购物、办公、居住、停车等活动综合地组织在一个地上、地下相互关联的空间中，并力争与周围其他建筑联接成一体。
2．强调城市建筑、市政设施的综合化
成功地将城市环境构架体系与基础设施相结合，使建筑向高空、地面、地下发展，构成一个流动的、连续的、立体的城市空间体系。
3．空间、流线组织的立体化
城市综合体是城市空问交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为建筑综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能。立体化的城市道路系统常常穿越建筑内部，作为室内广场的中庭，既是建筑内部立体交通的组织形式，同时又可能联系地下商业街或地铁出入口，其空间与流线组织呈现立体化的发展趋势。
4．建筑功能与空间的城市化
建筑内部的中庭、广场等区域将成为城市交通与建筑内部一个转换枢纽，内部空间成为城市交通系统的一个环节。建筑内部的公共空间(中庭、广场)不但服务于建筑本身，而且成为整个城市的场所，服务于整个城市。这些都使得建筑综合体建筑室内空间兼有更多的城市职能，城市空间与建筑空间的界限变得模糊，建筑的功能与空间具有更多的城市属性。
城市综合体的优势
1．通过不同建筑功能的整合，化解城市问题
城市综合体将分散的城市功能有机地组织在一起，将商业与居住等多种功能综合布置，扭转了工作与居住完全分开的传统观念，它对于城市中的一些问题提出了有效的解决方式，缓解了城市交通、环境与治安等方面的难题。
2．多种建筑功能的复合提高了城市资源的利用效率
通过多种功能空间的整合集聚，提高土地空间与市政设置等城市资源的利用效率。由于城市综合体常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，这实际也是城市土地在空间上的再次开发利用。例如：街道、广场不仅仅是人们的交际休闲场所，也是人们的散步、购物、饮食、休闲、游戏等各种日常生活活动的去处，综合性节约了空间。建筑综合体由于常采用的是统一规划、统一开发、统一建设、统一管理的方式，这使其内部的多种设施可以得到更合理有效的利用。而对于市政设施的利用，包括多种管网的综合利用，可以做到更综合性的节约。
3．为“旧城改造”提供了有效解决方案
城市综合体的建设在改善旧城环境质量提升生活品质的同时，也保证了投资者的经济收益。投资者可以利用商业地产与居住地产的差价的利润差，进行环境建设，包括一些庭院的布置、文娱体育休闲设施的安放、增加城市绿化面积等。这样，环境会促进改造的成功，对于投资方的利益也是一种合理的保护与促动，也方便了市民生活和工作。
4．有效的自我调节能力
城市综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，也促进自身的增长。如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。
5．有利于促进城市功能的完善和良好环境的形成
随着社会发展和生活水准的提高，人们对综合环境质量的要求也在不断提高，而商住建筑综合体丰富的功能可以将城市生活的方方面面有机地组织在一起，使它们彼此促进，通过各种功能的综合使居民生活极其方便和丰富。它良好的经济效益、内部多种功能协调平衡及相互激发，使得建筑更加能动的发挥其职能，产生更大的经济效益，形成一个具有良好环境效益的城市街区。

城市综合体的实例
如图所示，由日本建筑师黑川纪章事务所完成的澳大利亚墨尔本中心，坐落在墨尔本中心商务区内，是一幢集办公、商场、多功能娱乐设施于一体的城市综合体，高层塔楼主要供出租办公。这个项目合理地处理了地铁出人口、地铁站站厅与建筑公共空间的关系。建筑师设计了一个既属于综合体本身，又属于城市的透明锥形透朗中庭，并使之深入到地下二层。进而横向延展至地铁站大堂，内部连续流动的、开放的城市公共空间促使城市交通、商业、娱乐、办公、建筑文物等多项要素之间互相穿插结合。整个设计体现了建筑师的一个重要理念：城市公共空间引入建筑内部，将城市不同功能进行重叠、组合，达到不同城市功能共生的目的，将墨尔本中心建设成为一个复杂的城市综合体，为城市带来新的活力。
参考文献
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