村委会租赁土地，这样做他们合法吗？

Question

事情是这样的，2010年初我投资在本村办了个工厂，跟村委会达成协议租了一块地，租金一次付清，租期50年。但合同签完后，别人又拿出一份以前跟村委会签的合同，租期20年，用途是种树，最后经3方协商达成一致，我又给予上一份合同人付了一笔钱，他们把以前种的树全部伐掉给予我用。但合同没有给他们收回，现在临近春节他们还想以那份合同跟我要钱，我想咨询下，这种情况下他们的那份合同还有效吗？是不是2年之后他们的那份合同自然作废，有什么好的办法吗？请大家给出下注意
谢谢大家的解答，这件事情是由司法局的一位工作人员全程参与办理的，那么这位人员是不是可以做人证？他们把以前种的树自己伐掉是不是也可以做为一种事实？这种情况如果打起官司我们会有多大把握？非常感谢

Answer 1

如果你与村委会达成租赁协议时村委会未告知你他们已经将这块土地租赁出去了，那么你此时的角色就是善意第三人。若此前的合同对于善意第三人的利益有冲突的，违约责任应该由村委会承担。也就是说应该由村委会全额退款你土地款和补偿损失（若与你的租赁合同中从未提及已被承租的事实）。你既然已经与村委会达成一致，愿意继续租赁该地块并支付了一笔款项给前合同当事人。这里就要明确你支付的款项是对于先前合同人放弃租赁权的经济补偿，还是仅仅为砍掉树木的劳动支付的经济补偿了。（这关系到先前合同人还能不能第二次跟你要钱的问题）。事实上先前合同人接受你的款项时就等于愿意放弃租赁权利并认可由你来承租，至少砍掉树木的行为是为方便由你来承租所做的行为，付款时的收条和见证人就是证据。两年之期是民事权利的主张期，这在你没有任何取得任何纸质、声音、书面证据的时候才主张使用2年期的限制，目前事实很清楚，倒是没有必要等到2012年。对此可以进一步参照合同法。

Answer 2

合同只要履行完毕或者被其他合同更改就没有效力了（不能依据该合同再次提出履行主张），与时间没有关系。您只要证明您已经和他们协商解决问题，并履行了承诺即可。感谢您对法律界网站的关注与支持。祝新年快乐！兔年大吉！孔馨霆

参考内容

Answer 3

合同违法，最长租期20年

Answer 4

根据你的描述，你们三方达成新的协议。应该以新的协议为准。之前的合同均自动失去效力。当然，如果当时你们只是口头协议，没有形成文字，可以找人证明，如果没有人证，就比较麻烦了。

Answer 5

按照国土资源部组织编写的《土地管理法释义》一书的学理解释，所谓集体土地使用权出让，是指集体土地的所有权人或者本法规定的经营管理人将集体土地的使用权让与土地使用者，由土地使用者支付集体土地使用权出让金的行为。

　　所谓集体土地使用权转让，是指取得集体土地使用权的土地使用者通过交易方式将集体土地使用权转移给他人的行为。
　　所谓集体土地使用权出租，是指集体土地的所有权人或者本法规定的经营管理人及依法取得集体土地使用权的使用权人将集体土地交由承租人使用，由承租人支付租金的行为。

　　对照上述概念，我们不难发现，来信提到的情况无论从内容要件还是从形式要件分析，均符合出租集体土地使用权构成条件，因此村委会的行为是出租而不是出让，也不是转让。

　　其次，我们再来分析一下，村委会出租集体土地使用权的行为是否违法。按照《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。单纯考虑这条规定，村委会的行为构成违法。但按照2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)第六项的规定“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”。也就是说，国务院的文件对现状集体建设流转在政策上已经放宽，因此，按照国务院的规定，村委会的行为并不违法。

　　再其次，是否给予行政处罚的问题。 由于村委会出租的是现状集体建设用地使用权，按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)第六项的规定，其行为并不构成违法，因此，对村委会并不能进行处罚。但由于该村四户村民以承包名义进行住房建设，未经过主管部门的批准(无供地批准手续)，属于非法建住宅行为，违反了《土地管理法》第六十二条规定，应当按照《土地管理法》第七十七条的规定给行政处罚。
　　至于村民因村委会在协议中规定本不属其职责范围内的允许建房的内容，由此给村民造成损失，可通过民事诉讼的途径加以解决。