我想知道一些关于酒店式公寓方面的知识,谁能提供我一些专业知识

Question

现在世界流行的酒店式公寓的装修设计理念,以及一些成功酒店式公寓的范例,需要详细的资料.
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我还想知道,现今酒店式公寓存在的普遍问题是什么?

Answer 1

　　在目前投资高档住宅获取租金收益不断缩水的情况下，酒店式公寓作为一种新型的投资性高档物业产品，其高回报率和市场认可度正引起业内的极大关注。目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8％到10％。酒店式公寓正逐步成为高档物业投资产品中回报率高、市场潜力巨大、兼备自用和投资性的地产产品。与其他投资类产品相比，酒店式公寓的优势明显，因而吸引了众多投资者。由于酒店式公寓物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置而遭致的零收益风险。投资者在吃了定心丸的前提下，目光更是盯上了酒店式公寓的高回报率。近两年，京城的高档公寓租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势势不可当，有些物业租金跌幅达50％以上。然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金价格更坚挺。目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平米／月－56美元／平米／月不等，出租率普遍在70％以上。

　　目前据北京锋华机构统计北京市具备了一定的投资酒店式公寓的成熟条件。首先是良好稳定的宏观经济环境和中国政治经济中心的区位优势。由于整个经济环境不断向好，旅游资源不断开发整合，多区域商圈的成熟和发展，加之对外开放不断扩大，这为酒店式公寓的投资市场奠定了良好的基础。其次是快速健康的房地产行业的发展。近几年，总体来讲北京的房地产市场还是比较平稳发展的，行业越来越规范和成熟，酒店式公寓市场更是起步晚，发展快，当前的产品日益多样化，服务质量不断提升。

　　至2008年，北京市四星级以上的酒店尚有30％的缺口。因此，锋华机构研展部保守地估计，2008年以前，酒店公寓还会有300万平米的空缺。

　　酒店式投资公寓是国际范围内普遍采用的经营方式，也是全球房地产业关注的焦点，相对于西方发达国家乃至东京、香港等地的成熟市场，中国的酒店公寓市场还没有发展起来，目前正处于起步阶段。虽然政府的支持态度非常明朗，但市场状况并不理想。”

　　酒店式公寓的投资难度较大，购买人群少，对项目开发、行情分析的要求相当高，所以经营此种类型的人群大多是专业投资人士。通常，酒店式公寓的投资回报率在8％至10％上下，但是国内市场由于起步较晚，产品不成熟，早期市场供给量大大小于需求量，因此与国际平均水平相比背离较大。”

　　理念瓶颈制约发展酒店式公寓在北京并没有得到最大限度的发展，其中最大的问题是国人传统思维观念的束缚，对于酒店式公寓这种新型产品缺乏认同感。一辈子只住一套房仍是大多数购房者的主导思想，对于自身经济前景的判断过于保守。实际上随着经济的发展，大都市购房群体住宅置业升级的趋势不可避免。这种一次到位的置业观念往往使得购房者趋向于选择大户型、高档次配套的个性化服务，并削减实用性层面的需求。

　　实际上相对于豪宅大户的个性化服务，酒店式公寓占地面积小，提倡方便、舒适、快捷的生活方式，大大地节省了住宅的能耗、建筑成本，尤其是减少了土地这种不可再生资源的消耗。国外尤其是欧美地区人们的生活习惯与国人相差相当大，具有一定经济能力的未购房群体在置业之前都会考虑选择酒店式公寓作为过渡。

　　锋华机构分析: 目前市场上的主要消费人群是商旅人士、驻京机构代表、国内高级白领，他们具有定期轮换的特点。所以通常不会选择购买公寓，而是选择酒店式公寓中期居住。今后两年是酒店式公寓发展的黄金期，奥运会召开、加入世贸的滞后效应这两个因素会刺激这部分市场的需求。另外，总体经济的增长与外资银行大量入驻也会起到一定的作用。

　　2008年后预计会有小幅的波动，然而从长期来看，总体态势比较乐观。

　　兼具金融、地产特性酒店式公寓和酒店公寓的商业模式是不同的。酒店式公寓是房地产开发商将自己住宅产品溢价销售给业主的同时，再以一定的投资回报率，在一定的时间内返租回来，交给一家酒店公司或者物业公司提供酒店式的服务以及类似于酒店式的经营；或者开发商作为丙方，以提供担保的形式要求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担对于业主的投资回报。

　　因此，锋华机构认为酒店式公寓的属性相对复杂，实际上是一种以房地产产品为基础的准金融产品，更准确地说，在返租期内，酒店式公寓表现金融产品的特质，返租期结束后，它就又恢复了一般房地产产品的本色。

　　酒店式公寓这种返租形式，由于其在一定的时间内提供一定比率的返租回报，因此一般会加速房地产开发商的销售，从而尽快收回投资。更何况，由于开发商是溢价销售，所以其此时投资收益是远远高于简单的开发销售模式的。鉴于酒店式公寓的商业模式，房地产商是与酒店公司共同来负担投资回报的。一般会根据酒店式公寓的预期经营情况，双方以3：7或4：6甚至5：5的比例分摊业主的投资回报。所以，开发商的溢价销售一般来说是用于支付固定回报的，而酒店公司则是依靠酒店式公寓经营性收入支付业主固定回报的。