物业工程主管如何让员工服从领导

Answer 1

　　房地产公司各部门职能
　　管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。在企业形成金字塔式的组织结构，不断的权威、标准化的任务、各种活动的协调和参谋的作用做明晰的描述和反复强调，并辅之以正式的组织框图、岗位规程和组织手册。 ——卡斯特
　　一、 董事会职能
　　1、执行总公司的诀议。
　　2、决定公司的经营计划和投资方案。
　　3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。
　　4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。
　　5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。
　　6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。
　　7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。
　　8、审定公司的基本管理制度。
　　9、负责对公司运营的监督管理
　　二、 总经办职能
　　1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。
　　2、负责总体发展规划及实施、管理
　　3、向董事会提出经营预算和费用预算。
　　4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。
　　5、保证项目公司能提供符合标准的服务
　　6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。
　　7、决定广告基调，指导广告战略。
　　8、代表本项目公司对外开展公关活动。
　　10、按既定模式管理公司。
　　11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。
　　13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。
　　14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩
　　15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。
　　16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI 形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。
　　17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。
　　18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。
　　19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。
　　20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。
　　21、保证员工和客人在公司内的安全。
　　22、抓好企业文化建设。
　　三、 营销策划中心职能
　　1、对总经办负责。
　　2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。
　　3、负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展。
　　4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。
　　5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。
　　6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。
　　7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。
　　四、 工程管理中心
　　1、向总经办负责。
　　2、参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预
　　结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。
　　3、根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。
　　4、参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订。
　　5、加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。
　　6、协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。
　　五、 企业管理中心
　　1、向总经办负责。
　　2、协助总经办管理开发部、人事行政部、财务部、物业管理部的具体工作和事务。
　　3、负责综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。
　　4、负责资金计划、资金调度和控制管理。
　　六、 销售部职能
　　1、向营销策划中心负责。
　　2、负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。
　　3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略。
　　4、挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。
　　5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。
　　6、负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。
　　7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用。
　　8、配合其他部门做好客户服务工作。
　　七、 策划部职能
　　1、向营销策划中心负责。
　　2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案。
　　3、负责房地产广告的制作及实际操作。
　　4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作。
　　5、协同销售部进行物业招商、租售工作。
　　八、 设计部职能
　　1、向工程管理中心负责。
　　2、参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。
　　3、参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。
　　4、负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与预算造价部配合。
　　5、收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。
　　6、组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。做好与总工室的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作。
　　7、负责设计室对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。
　　8、与设计合作公司的交流、配合工作。
　　9、完成其他工作。
　　九、 工程部职能
　　1、向工程管理中心负责。
　　2、负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。
　　3、负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力，发挥经济效益。
　　4、协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。
　　5、进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。
　　6、负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。
　　7、做好材料、设备、人员的管理工作。
　　8、整理有关资料、图纸，做好归档工作。
　　9、负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。
　　十、 总工室职能
　　1、向工程管理中心负责。
　　2、负责处理和解决各项工程技术问题。
　　3、参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作。
　　4、参与工程建设成本的分析和控制工作。
　　5、参与工程的建筑材料的选用及材料进场的验收工作。
　　6、参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。
　　7、主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。
　　8、审批各工程项目施工、组织设计方案。
　　9、收编并保管工程项目的全部技术档案。
　　十一、 装修部职能
　　1、向工程管理中心负责。
　　2、负责工程项目的外装修及内装修的施工计划、资金计划的制定并组织实施。
　　3、参与工程招、投标工作，协助总工室对工程项目进行质量监控。
　　4、主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。
　　5、审批各工程项目施工、组织设计方案。
　　6、解决装修工程中的各项工程技术问题.
　　7、收编并保管工程项目的全部技术档案。
　　十二、 预决算部职能
　　1、向工程管理中心负责。
　　2、负责工程预结算书的编制工作。
　　3、参与工程施工合同的编写工作。
　　4、协助财务部审议工程付款情况。
　　5、参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。
　　十三、 项目拓展部职能
　　1、各综合管理中心负责
　　2、负责项目的开发。
　　3、负责对公司项目的立项、申报。
　　4、负责土地的规划、征用开发和管理。
　　5、负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件。
　　6、协助做好前期工程的服务工作。
　　7、协助办理企业注册等各项审批工作。
　　8、协调好与相关政府部门的关系
　　十四、 人事行政部职能
　　1、向综合管理中心负责。
　　2、编写制定公司人事行政管理制度。
　　3、组织统筹公司人力资源开发及聘用工作。
　　4、组织统筹并管理、监督公司行政管理运作。
　　5、协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。
　　6、协调配合公司各部对人事、行政方面工作的支持。
　　7、组织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作。
　　8、组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感。
　　9、依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参考。
　　10、制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。
　　11、配合支持公司对外人事、行政事务工作。
　　12、做好员工到任、离职的交接工作，保证各个岗位的工作衔接正常。
　　13、公司的各种规章制度的落实和执行。
　　14、整理建立公司的档案，统一公司的公文格式
　　15、对外协调好政府劳动管理部门的关系。
　　16、负责日常的接待工作。
　　十五、 培训部职能
　　1、据公司战略发展制订公司培训计划、培训费用、培训总结工作。
　　2、订公司培训制度及建立完善的培训体系
　　3、协助各部门，制订实施监督各部门的业务培训计划。
　　4、组织统筹监督公司各部对员工的培训及考评工作。
　　5、组织安排对新员工进行职前培训。
　　6、组织管理、业务短训班、研讨班、讲座等培训活动。
　　7、合理安排培训人员，检查培训质量，组织人员考核。
　　8、组织编写、翻译、审核培训教材及资料。
　　9、教学仪器设备的保养、维修及购置。
　　10、管理和控制外派学习的员工，审核员工申请报销业余学习的学费。
　　11、负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。
　　十六、 公关部职能
　　1、责树立公司良好的形象。
　　2、责公司对外有关单位、政府职能部门的联系、沟通工作。
　　3、参与公司重大新闻发布会组织筹备工作。接待重要宾客的来访。
　　4、接待重要业务单位来访。
　　5、经常调查研究、收集整理有关资料，了解国内外有关的经济政策和行业发展情况。
　　6、负责办理公司所需的各种政府批文。
　　十七、材料部岗位职责
　　1、确保质量管理体系、文件控制程序、工作流程程序在材料部的有效实施，负责上报流程再造。
　　2、监督本部门员工按工作程序有效工作，达到公司要求，确保实现本部门的质量目标。
　　3、负责本部门工作范围内工程材料、设备采购合同的拟订、审批与签署工作及工程有关材料、设备的价格认证审查与签署工作。
　　4、负责本部门工作范围内工程材料、设备合同执行情况的监督与货款支付审查工作。
　　5、负责对现有工程材料、设备供应方作出评价、评优、淘汰及扩大范围的选优工作。
　　6、组织学习考察新材料的性能指标，及时掌握建材的价格市场走势。
　　7、负责工程材料、设备的采购及采购合同的起草、拟定工作，及工程有关材料、设备的价格信息的收集整理工作。
　　8、负责与各材料设备供应商的联系及材料样品和合同履行的认证工作。
　　9、负责与各供应商的结款付款的呈报审批和划拨款工作；
　　10、对于购进材料设备在使用过程中进行抽查和二次检查验收；
　　11、定期对于材料库的出入库账目和库存材料账目进行检查核对；
　　十八、 物业管理部职能
　　1、向总经办负责。
　　2、起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案，呈报主管副总经理。
　　3、协助制定有关公司的物业管理发展战略。
　　4、负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。
　　5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。
　　6、协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。
　　7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。
　　8、协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。
　　9、协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。
　　十九、 财务部职能
　　1、向综合管理中心负责。
　　2、遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。
　　3、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。
　　4、负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定
　　5、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作
　　6、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工 工资、奖金。
　　7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收。
　　8、编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案
　　拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。