房屋抵押后,签定的房屋租赁合同是否有效

Question

房屋抵押给银行了,后来新房主把钱都交给银行了,房子就到了新房主的名下,房屋租赁合同是在抵押给银行后签定的,但是在新房主过户之前签定的.
新房主说因抵押权人实现抵押权发生所有权变动了,所以说我们房屋租赁合同无效,有道理?
如果没有道理,根据哪条法律可以推翻他.

Answer 1

你的问题涉及“买卖不破租赁”的问题。根据买卖不破租赁原则，新房主的说法是没有依据的，你的租赁合同如果尚未到期，就合法有效。

买卖不破除租赁，是指租赁房屋被买卖的场合，承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。

具体到《合同法》就是该法第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

买卖不破租赁的构成要件包括：
(1)须有房屋租赁合同;
(2)须房屋已交付承租人使用;
(3)须房屋被买卖。
它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，该租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。

也就是说尽管房屋产权已经转让、发生改变，由于你与旧房东存在租赁关系，即使是在抵押之后签署的，依然有效，受法律保护，你仍可以请求继续承租该铺面。

Answer 2

民法典四零五条，大致意思是抵押前签订的可以说不破租赁，抵押之后签订的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
新屋主是通过给首付的方式帮原屋主赎契，然后过户，那么估计原屋主是按揭房，你如果是在抵押之后签订的租赁合同不适应“买卖不破租赁”，新屋主可以要求你走人或者你跟新屋主协商续租赁，不配合的话新屋主可以走法律程序并采取强制措施。
如果你跟原屋主签订租赁合同是抵押之前无抵押状态签订的，那么你作为租户才适用“买卖不破租赁”。
所以如果想通过这种方式获得“赔偿”，那么就需要搞清楚租赁合同是抵押前还是抵押后签的了。

Answer 3

如果你的租赁合同是发生在抵押权登记之后的，“买卖不破租赁”就不适用了，银行可以拍卖房子，新房主有权你们搬出去的。你们的损失可以找原房主进行协商赔偿，还要看你们当时的租赁合同上面的详细条款是怎么约定的

Answer 4

无效

Answer 5

有效