头等仓访LOGOS中国COO蔡秋元：资本涌入，物流地产是泡沫还是风口

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《头等仓物流大咖访谈录》探讨物流地产发展

随着中国物流业的高速发展，物流地产行业成为资本关注的焦点。澳大利亚乐歌集团（LOGOS）中国区首席运营官蔡秋元先生接受了《头等仓物流大咖访谈录》的采访，就资本涌入物流地产的原因、物流地产的现状与未来趋势进行了深入探讨。

物流地产是地产的一个分支，其投资回报率在当前市场中表现突出。2018年全球零售地产募集资金为20-30亿美元，而物流地产基金募集达到了150亿美元。在收益率上，甲A级办公楼只有3.5%-4%，而甲A级物流地产能达到5%-5.5%。高收益吸引了更多资本的涌入，进一步推动了物流地产的发展。

短期内，物流地产的供需关系不会出现过剩。中国一线城市在仓储面积上总体仍处于短缺状态，且人口净流入、消费总量上升的趋势将持续推动物流基础设施的需求。工业用地的改造升级、城市化动拆迁为物流仓储产品的更新换代提供了机遇。因此，市场对于高规格的现代化仓储物流设施的需求依然较高。

在物流地产开发行业，中国很少有物流地产定制化产品。主要原因是市场对标准化产品的需求大，而定制化产品成本高，市场接受度较低。在当前竞争激烈的市场环境下，物流地产开发企业应关注客户需求，提供符合市场需求的产品，提高服务质量和团队支持，以保持竞争力。

技术的升级换代为物流地产带来了新的机遇和挑战。虽然技术进步对房地产行业有推动作用，但在短期内无法颠覆整个行业。在优化物业管理服务方面，"智慧园区"等新模式的兴起可能会改变传统盈利模式，但通过流量计费的方式来替代租金收入的可能性较小。投资人关注的是房地产的投资价值，而非物流企业。

物流智能化是行业趋势。虽然在产品设计上无法进行大幅度的更替，但开发商可以通过优化细节，如层高、周转半径、装卸效率和节能设施等，来提升产品性能，满足快速周转的需求。

为了应对竞争，物流地产开发企业应加强与客户的双向互动，了解客户需求，优化产品设计和服务。同时，企业应坚持清晰的定位，不保守、不冒进，明确客户需求，布局核心城市，提升产品施工质量，应用绿色环保等先进技术进行项目开发运营，以打造优质产品。

综上所述，资本涌入物流地产领域是由于其高收益和市场需求的稳定增长。在当前竞争激烈的市场环境下，物流地产开发企业应关注客户需求，提供符合市场需求的产品，通过优化服务、团队支持和项目细节来提高竞争力。同时，技术的升级换代为行业带来了新的机遇和挑战，企业应审慎应对，寻找适应市场变化的发展路径。