“公寓”到底是商用房还是住宅？

Question

现在叫“公寓”的楼盘很多。弄不清楚“公寓”是属于什么性质的。是属于商用房还是属于住宅？按照现有的国家政策，商用房应该是50年产权，贷款最多60%，贷款年限是最多10年；住宅应该是70年产权，贷款70%，贷款年限是30年。但是我也见过有的公寓楼盘只有50年产权（合同上写的），但却可以贷款70%，30年还清的。这种两头都搭不上的又都能搭上的往往是一些酒店式公寓之类的。这样子的楼盘应该划分到那种类型里？在国家房控政策下，如果买了算不算是个人的第一套房？
请懂行的高手指点迷津。

Answer 1

Answer 2

公寓是住宅。

辨别方法：

查看《国土使用证》

按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地要是你在售楼部没有看到《国土使用证》，可询问置业顾问。

弄清区别：

有4个不同点

用途不同。商业性质的公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口;住宅性质的公寓可以入户，但不能注册办公场所。

使用年限不同。在重庆，商业期限是40年，住宅期限则是50年。

使用成本不同。商业性质的公寓契税按3%收取，水电费、管理费等也按照商业标准收取;而住宅性质的公寓契税按照1.5%收取，水电费按民用标准收取。

商业价值不同。商业性质的公寓商业价值更高，通常单价也要比住宅性质的公寓高出1000到2000元/平方米。如果要在银行办理抵押贷款，两处总价相当的房产，前者的评估价要比后者高得多。

扩展资料

公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

套型建筑面积与套型阳台面积之和不大于50平方米的居住建筑。

公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。

公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。

公寓普遍的特点是位置于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。

这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。

从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。

而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一般住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上8。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。

在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。

普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。

Answer 3

公寓是住宅。

公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

在我国，房产立项为公寓和立项为住宅是一样的，都是指70年产权。

拓展材料：

公寓:公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等。

外形一般中规中矩，分为职工公寓和商业公寓，商业公寓可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用，相当于学校宿舍、出租公寓，也指旅店宾馆或别墅，更为经济实用。

Answer 4

住宅公寓和住宅的区别？
一、实用年限的不同：公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。
二、费用的不同：公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。
三、物业管理的不同：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。
四、建筑设计的不同：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调。
住宅和公寓怎么进行区分？
一、公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，指的是一种生活设施齐备，港澳地区称为单位，但只占建筑一部分的居住形态。
二、一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以青年公寓、白领公寓、酒店式公寓、创业公寓、青年SOHO等多种业态存在。另有国产影片、韩国影片与之同名。
三、住宅是指专供居住的房屋，包括公寓、别墅、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括病房、疗养院、托儿所、旅馆等具有专门用途的房屋。
住宅公寓和住宅的区别，上面的蚊子已经介绍的是非常清楚的，看过之后你应该已经知道了吧，他们的区别还是比较大的，所以说人们应该要有着正确的认识，对于他们二者不管是在进行选择还是在进行住的时候，都应该要考虑到他们的优缺点才是可以的，住宅和公寓怎么进行区分，人们都是应该了解的。

Answer 5

　　购置时最主要是分清用地性质和产权年限，然后是水电是否住宅用还是商用，还有过户时的费用和税率。以下为详细解答。
　　目前，市场上的的酒店式公寓主要为住宅型和商用型，两者的主要区别在于用地性质和产权年限。

　　A 住宅型公寓

　　此类公寓为住宅性质，产权70年。

　　这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60平米。精装修交付标准，拎包入住。多处在繁华地段，周边配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。水电性质为民用。

　　住宅型公寓的居住舒适度明显优于商用性质公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间。电梯配比多为每层1：10，多数通有煤气管道，不影响正常的家庭生活。

　　住宅性质的公寓交契税按照90平米以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商用房的特点之一，便于今后转手。

　　B 商用型公寓

　　此类公寓为商业办公性质，产权40年。

　　此类公寓面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。商用水电，酒店式物业管理，生活成本高。

　　一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。

　　此外，这类公寓得房率偏低。多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。

　　还有一个重大缺点是税费增收额很高。根据规定，商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费，分别是：

　　1.营业税＝现出售价*5.55％

　　2.印花税＝现出售价*0.05％

　　3.土地增值税＝现出售价*3％

　　4.个税=现出售价*20%

　　5.交易手续费：5元/平方米

　　除去交易手续费，4种税加起来高达28.6%。

　　以一套面积30㎡总价30万元的房子为例，5年内转手需承担的税额将达到30万元*28.6%=85800元。这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率，也不利于出手。

　　C 65年产权酒店式公寓

　　还有一种65年产权的酒店式公寓，这类公寓产权界定不清晰，因为此类公寓多数为混合用地。有些是住宅性质，有些是商业性质，争议较大。

　　此类公寓基本设施同70年的公寓一致，民用水电、煤气管道，设有阳台，舒适度较商住房高。唯一要确权的是这类公寓性质到底是住宅还是商业。