还没办理房产证的商品房怎么交易？

Question

有一套商品房，对方已付全款，并交完契税和维修基金，年底交房之后才能办理房产证。如果我现在想全款买这套房子，能够怎样做呢？
有朋友说找开发商变更合同就行，有朋友说得等房产证下来后按照未满五年的二手房进行交易，有朋友说需要找公证，又有朋友说公证没用。实在是很混乱，希望明白的人能详细说说，谢谢！
再次说明：原房主不是贷款，我也不办理贷款
此房的合同已经备案了

Answer 1

首先对于房产证办理时间是在开发商交房后365天内才会办理产权证（具体视开发商而定），如果你想购买这套房，你朋友的方法都有道理。我可以给你详细分析下相关情况。
1.开发商直接更名。首先可以让你的朋友在开发商那里查一下该购房合同是否已经在当地房管局备案了，如果已经备案，更名时间就可能相对长一点，因为需要开发商到房管局去撤销备案，然后跟你另外签一份合同。如果没有备案，可以直接去开发商那里更名。不过需要注意的是，无论是否备案，开发商只要愿意更名，一般都会收取一定费用，而且有很多开发商就算你给他钱都不会给你更名的，这个只有你们自己看有没有跟开发商的关系了。
2.当成二手房交易。这个交易相对复杂一点，你可以跟朋友先签署一份《房屋预约销售协议》，大概内容是你有意愿在XX年XX月XX日（一般在房产证办理后几日内）购买朋友的房子，由于没有产权的房屋不能交易，所以一是要签份意向协议，二是去做公证。然后到产权证下来的时候按二手房过户就行了。
由于你和对方都是一次性付款，所以个人建议用第一个方法，一方面时间相对比较短，而且只要更名成功你付尾款，对于双方都保障安全。二对于你来讲，你可以在交房时就可以使用，节约等待时间，相当于你是购买的商品房，只要购房合同更名成功，产权下来是你的名字。对于第二个方法，如果不是十分信赖的朋友，就算公证以后也可能出现毁约或者拖延执行合同的情况，而且时间因素影响到房价波动，到时候对你们其中一方肯定会出现变故，风险高一点。
相信我的回答比较详细了，如果有看到，麻烦加个最佳答案，谢谢。

Answer 2

最稳妥的方法：等产权证下来后，再作为二手房交易。但未满5年，需交营业税；最简单和省钱的方法：通过开发商更改合同，但需和开发商有相当深的关系。

Answer 3

改合同，改收据或发票。把原有的相关东西改成你的名字，有关系就不用花钱了，一般你让卖房的人付，或是他认识开发商不用花钱，要不然这个费用叫更名费。以后房产证下来了就直接是你的了。要是下来了是人家的房产证，如果以后房子增了很多的值，人家不卖给你了呢，如果放心对方是亲戚还可行，其他的情况不要这样做。况且二手房交易很麻烦。总归一句按二手房也是可以的，但很少这样做的。你就把合同与收据或发票变更，与原来的卖房人形成一个合同，办房产证直接就是你的了。我买过你这样的房子。放心好了。
等于你把购房的底根变成你的了，下来的房产证就是你的了，原来购房人的合同与收据什么的都是你的了肯定没事的，了解一下房产证什么时间下来，这个下来了就是放心了呵呵。

Answer 4

以上办法都可以，
一，最省钱最直接的方式，找开发商变更合同。作废你的合同，和对方重新签。但是需要做开发商的工作。（因为房管局有个合同作废率不能超过总销售的10%，因为开发商有这样那样的原因，很难给你作废合同，或者收钱。但是这个收钱也比交易的钱低）
二，办理公证，提前公证，到产权证办下来再过户。（这个方法目前公证处许多不再做了，因为牵涉的事情也很多，一般不做）
三，办理强制公证。把你的产权证抵押给对方，办理强制公证，到时候不过户你就负法律责任。
四，最后的办法，老实等产权证下来，别无它法。而且商业税5.5%是按照交契税的日期算的，等五年才能不算。总之谁买房子谁掏钱

Answer 5

没有房产证的商品房不能交易。违反房地产管理法第38条之规定。

可以就近委托资深法律工作者帮助你解决，由于情况不明，在这里不方便告诉你。

郑州市中原区石佛法律服务所李敬民祝福你快乐，健康。