二手房买卖,房东不在可以委托给别人办理签合同及各种过户手续吗？

Question

我在东莞买二手房，首次，遇到很多问题，请懂的人一一指点。
1：如题，房东不在是否可以委托给别人办理签合同及各种过户手续？受委托的人是否能全权代理房东？如何签订公证委托书是否有效？
2：如何查房子是否被租赁，抵押？房管局能全部查到这些内容吗？
3：是否需要中介出示其与房东的委托书，我是否需要与中介签订委托书？
4：定金交给中介还是房东？交定金是否也要一份协议（非正规合同）？
5：购买二手房还有什么其他需要注意的问题？
请懂的人多多指点，最好有专业的律师给点意见。谢谢！

Answer 1

1、可以委托，但卖方必须得通过司法公正，公正的时候那边会审批，委托和受委托人必须都到场，并都要拿有效证件。（卖方的配偶都得到场）。那委托到司法局查就可以认定真伪。这个可以放心
2、抵押的话看房本就可以，上面会有抵押章，解压了就有解压章。在确认房本真的前提下就能确认是否抵押。有的房本还会放在银行。如果是对个人（拍卖行、金融公司等）的抵押是无法查的，只要合同签订的规范，对方是有违约责任的。如不符可依法提出诉讼，会赔你违约金。
租赁的情况正常无法查，按规定租赁是需要到当地区税务部门（具体名忘了）交税并备案的。但现在很多都不交税不备案（国情）。如果是商用的那种基本都必须交税。过户后即使有租约，你也可以清退，毕竟是你的房子，只要签合同的时候没带租约，那就有权利，租户找麻烦也去找原房东。
3、需要出示委托书。你也要和中介签订，他们用这个约束你，怕你跳过他们。他们备案也需要，大公司是有规定的，必须签。这个也有一些必要的，就像你要看业主委托书一样，业主也会看你的委托书。
4、定金是必须交给房东的，不要委托他们交。否则业主那边违约的话你会被动。而且你不能100%确认中介会给业主。何况中介的营业执照上市没有这个业务的。最主要的还是前一点。
定金一定要签定金合同，这合同证明你交定金并且业主收了。不仅要签，还要必须正规，表明多少的定金、定金有效期，签正式合同的日期和最后日期、违约责任等等。（定金是买卖合同的一部分，是需要重视的。）
5、二手房注意的东西比较多了，房子的真实性，卖方的家庭情况（是否有人不同意，例如房子是父辈的，有其他子女想要这套房子，即使法律上没问，那有闹事的也麻烦）。你自身的资质有没有问题，等等。
很多都会体现在合同上，你可以要份合同先看看。有问题再来咨询

追问

我与中介是否需要签订协议，要中介保证能正常过户，写清楚各项费用？。

追答

协议是必要的，正常情况下，他们的义务就是保证交易的安全性。但要他们保证正常过户是有限制的，不是什么原因他们都会负责，也无权利负责。保证过户这项协议分很多中情况。如果是中介造作中出现的问题，当让要他们负责。例如产权有问题，提供的交易流程不准确等等。
但我感觉你问的重点应该不是这里。如果是因为业主的原因不能过户，那是要追究业主的责任。而且还要中介帮你一起追究业主责任。中介费不要全给了，签买卖合同时只给一部分，另一部分过户成功后给。这个是符合市场行情的。除非你所在的地区有所不同

Answer 2

1、可以到所在公证处办理全权公证委托
2、租赁去辖区房屋租赁管理所查询，抵押情况到房管局可查询
3、需出示公证委托书，你们之间的委托没所谓，都要签居间合同了
4、定金必须是业主本人收（最好转账到产权人账户），规避风险，在签了合同的前提下按约定付定金，受托人出具定金收据。
5、资金流向和权力流向清楚，这类房子防止中介吃差价，资金要监管。

Answer 3

不可以，房产交易中心会要求当事人到场