关于房屋租赁的法律问题

Question

我租了一个人的房子，为期一年，签了合同。但是住不到一个月房东就告诉我房子要拆迁，让我尽快找地方搬走。请问我有追究他法律责任的权利嘛？他应该赔偿嘛？
在合同中没有写明违约的事宜。房东认为拆迁不是他决定的，所以不用赔偿。
如果我定的是两年的合同，住到一年就拆迁，房东应不应该赔偿呢？

Answer 1

　　构成违约，可以依据合同中约定的违约金要求其赔偿违约金，或适用合同中约定并履行的定金罚则，要求对方双倍返还定金，或要求其赔偿搬迁的损失。

　　违约金、定金罚则、赔偿损失一般不能并行。如果损失大于约定的违约金，可直接适用赔偿损失，赔偿损失不需要进行约定，属于合同法规定的法定内容，即使没有在合同中体现也不影响该权利。违约金是约定义务，如果合同中没有约定，不会被法院支持。定金罚则既是约定也是实践合同，如果约定了但是没有交付定金，不认为定金合同生效，只有交付了定金之后，双方才产生定金罚则的约束。

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　　住了一个月就要拆迁，显然房东出租之前就应当知道的，没有拆迁有这么快的，房东未尽前合同义务，当然构成违约。如果房东事先告知或者合同中注明合同期限自拆迁时终结的，当然可以作为解除合同的事由，但是，房东隐瞒拆迁导致合同无法履行的，当然要承担违约责任。

　　损失的金额包括搬迁必要的费用，新租赁地租金差价的补偿等，可以尽量说一些名目要求房东赔偿。

　　违约和侵权的归责原则与过错无关。一般侵权才要求行为人具有过错，合同违约并不要求过错，房东说不是由他决定的，过错不在于他，问题是违约并不需要违约方存在过错才是违约，否则要订立合同条款干什么？

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　　补充回答：如果是两年的合同，房东是不可能在一年前就获知拆迁情况的，因此，一般不认为未尽合同义务，而是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。属于不可抗力，房东就应当免责，不承担违约责任。

　　就像四川地震一样，房子都倒了，你怎么要求别人遵守合同？谁也不能预见和避免的情况，属于法定免责。

　　但是，如果是不到一个月就拆迁就不这么认为了，房东是知道或者应当知道拆迁事实的，因为，拆迁磋商是不可能在一个月内完成的，房东明知马上要拆迁没有告知房客并订立了一年的合同，属于未尽前合同义务，属于违约行为。

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　　法律依据：合同法

　　第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

Answer 2

不管合同中有没有约定赔偿事宜，如果是真正的拆迁，这属于不可抗拒因素，房主不需要对你做出赔偿。
但是你要确认房子确实是要拆迁，别被忽悠了。

Answer 3

违约，但属不可抗力，应适当补偿