关于农村宅基地问题
问题一：村民甲有将宅基地上的房屋卖于城市居民乙（请注意不是宅基地，而是宅基地上的房屋！）。并办理了过户手续。那么居民乙是否能取得甲的房屋，取得后是否能入住？
我个人认为，现行法律只是禁止宅基地买卖。那么也就是说房屋买卖有效。但是有的人也认为没有效。（比如宋庄画家村案例，当时法院判决就是房屋买卖合同无效）。是不是那块的法律有规定，房屋买卖，其宅基地的使用权一并转让啊？请懂的人帮我解释一下，并能拿出你所依据的法律条文。
问题二：能否将本村的宅基地卖于本村人？有的人认为可以，但是宅基地不是不能买卖吗？请解释一下，并且能拿出你所依据的法律条文。
1、严格按照法律及相关规定来讲，这个买卖是违法的，从而是无效的。农村村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。房屋过户手续本来是不能办理的，给办理过户手续的房管部门是违法行政。
主要依据如下：
《物权法》规定：
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》规定：
第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
国土资源部《查处土地违法行为立案标准》规定：“一、（五）以转让房屋（包括其他建筑物、构筑物），或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润，或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动，或者以置换土地等形式，非法转让土地使用权的；”
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”
国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发〔2004〕28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发[2004]234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知（国土资发〔2008〕146号）规定：“（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”
建设部《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”
综上所述，由于房屋与地不可分离的特性，甲与乙的房屋买卖合同应当是无效的。
2、至于直接单纯将本村的宅基地卖于本村人，那是不可以的。因为宅基地作为集体土地使用权的一种特殊使用方式，国家是有许多规定的，宅基地的申请和转让也是有着严格限制的。
《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”依据这些法律原则精神，中共中央、国务院在（中发〔1997〕11号）通知中明确规定：“农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设。”国土资源部也在关于加强农村宅基地管理的意见中规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。”在国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知中更是进一步规定：“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。”
主要依据如下：
《物权法》规定：
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》规定：
第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
国土资源部《查处土地违法行为立案标准》规定：“一、（五）以转让房屋（包括其他建筑物、构筑物），或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润，或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动，或者以置换土地等形式，非法转让土地使用权的；”
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”
国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发〔2004〕28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发[2004]234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知（国土资发〔2008〕146号）规定：“（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”
建设部《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”
综上所述，由于房屋与地不可分离的特性，甲与乙的房屋买卖合同应当是无效的。
2、至于直接单纯将本村的宅基地卖于本村人，那是不可以的。因为宅基地作为集体土地使用权的一种特殊使用方式，国家是有许多规定的，宅基地的申请和转让也是有着严格限制的。
《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”依据这些法律原则精神，中共中央、国务院在（中发〔1997〕11号）通知中明确规定：“农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设。”国土资源部也在关于加强农村宅基地管理的意见中规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。”在国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知中更是进一步规定：“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。”
温馨提示：内容为网友见解，仅供参考
第1个回答 2009-02-19
1、2008年12月11日国务院常务会议决定，城市居民不得到农村购买小产权房，也就是说，居民乙不能到甲所在的村购买房屋。
2、2008年12月11日国务院常务会议第四点规定：强化农村土地管理，搞好乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，加强农民住宅建设管理，农民住宅建设用地应首先安排利用空闲地、闲置宅基地，严格执行农村一户一宅政策。
3、参照以上规定，现在我要问，甲的这块宅基地属于什么性质？甲有几座房屋几块宅基地？甲出售的这座房屋是不是多占的宅基地建成的？是不是标准过宽？4、如果以上几方面的问题都不存在，只要甲的宅基地来源合法，也就是说，不是禁建的农耕田，没有超标，且证照齐全，那么甲可以在村里自由买卖。
希望我解答能给你一点帮助。呵呵
2、2008年12月11日国务院常务会议第四点规定：强化农村土地管理，搞好乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，加强农民住宅建设管理，农民住宅建设用地应首先安排利用空闲地、闲置宅基地，严格执行农村一户一宅政策。
3、参照以上规定，现在我要问，甲的这块宅基地属于什么性质？甲有几座房屋几块宅基地？甲出售的这座房屋是不是多占的宅基地建成的？是不是标准过宽？4、如果以上几方面的问题都不存在，只要甲的宅基地来源合法，也就是说，不是禁建的农耕田，没有超标，且证照齐全，那么甲可以在村里自由买卖。
希望我解答能给你一点帮助。呵呵
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