上海中考新政出台20天：二手房热度延续 学区房降温

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最新数据显示，3月上海二手房成交套数在3.9万套左右，延续了2月份的成交高峰，仅比1月份的4.4万套少了几千套。
与上海二手房市场成交居高不下相对比的一个现象是：学区房降温了。与普通房源降价逻辑一样，这一轮学区房降价也是从外环开始的。中环与内环的学区房依然客多房少，但价格跌幅也很明显。
处于置换焦虑中的张欢对市场深有体会。最近，她因为看中的学区房都在降价，反而对是否入市变得纠结了。2020年下半年，上海出现结构性房价上涨,主要推手就是学区房。据不完全统计，2020年上海学区房涨幅普遍达20%以上。
张欢此前看中位于春申板块的学区房景城湖滨晨韵，价格在2021年1月达到10.95万元/平方米的峰值，3月份下降至10.32万元/平方米。该小区挂牌价格在最近一周内环比下滑0.8%。
学区房降价有迹可循。3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应声而落。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，从趋势来看，尽管4月份有多个新盘入市，会稀释二手房压力，按照当前二手房挂牌量以及以往小阳春的市场表现来看，4月份仍有可能触及3万套甚至达到3万套以上成交量。但从网签均价来看，可能会呈现下降趋势。
二手房市场持续火爆之下，学区房出现降温。对此，卢文曦认为，学区房此前存在市场炒作，目前处于价值回归阶段，符合“房住不炒”的本源。与此同时，有业内人士指出，家长们购买学区房的逻辑已经改变。教改新政对上海学区房与二手房格局变化的推动，体现于人口流动导向的逻辑上。
降价中的学区房
张欢家住上海闵行区，去年底卖掉了一套房子，恰好遇上学区房猛涨，没有置换成功。
一个现象是，位于上海闵行区的春申板块，由于学区房加持，房价去年涨幅达到了50%。2020年12月-2021年1月这段时间里，张欢手持600万元现金，眼看着自己关注的房源每周都在跳价。到了1月底，上海祭出楼市调控组合拳；3月中旬，教改政策也出台了。张欢的购房计划也随之搁置。
张欢之前看好的房源，无论是“老破小”还是次新房，每周都在下调价格。其中一套春申景城湖滨晨韵的房源，在3月20日经过业主将资料完善、重新上架之后，总价下调了21万。而自张欢3月初关注该房源以来，总价已经下调了54万。
同一板块的万科假日风景，一套大户型房源自2月中下旬以来，降价了110万左右。
张欢也留意到，黄浦区和静安区的学区房在3月中旬新教改政策出台后放盘数量依然不多，但价格也有下调。比如静安晶华园，最近只有一套房源挂出，单价从3月初的22万元/平方米左右，下降到4月初的17万元/平方米。这或许反映了学区的变化与趋势。在学区房必买的前提下，张欢陷入了是否要置换板块的焦虑中。
此外，中介和房东联手抬价的行为并没有消除。4月7日，林雨刚选了一家中介挂牌独家房源，并签了对赌协议，挂牌价格比同小区最新一次成交价高3个点。愿意与房东对赌的中介还不少，开价从1个月对赌5000到3个月对赌1万元不等。
部分中介门店业务员认为，目前上海二手房整体带看量在下降，处于楼市调控博弈期与中考新政消化期的双重压力下，部分高溢价学区房房东的心态比之前降低了不少，把房子拿出来卖的同时也降价了，但价格下调还处于试探阶段。比如潍坊、梅园等板块，成交价从高位的12万元/平方米左右，略微下调到11万元/平方米左右。正如林雨所言，“一涨就涨300万，一降才降30万。”
学区房逻辑生变
张欢的心理变化，充分反映了学区房涨跌对买家心态的影响。不少家长已经不再强求第一梯队的学区房，而是退而求其次，寻求既有好学校、片区发展前景也相对好的学区房。一方面有资金上的考虑，另一方面，教改新政出台改变了家长对学区房的认知逻辑。
反观上海2019年出台的民办学校摇号政策，是一次影响巨大的教改，这一政策加重了家长们对小学学区房的关注。但今年3月中旬出台的教改新政，对2020年之后的公办初中学区房，没有太大边际影响，也对二手房格局没有太大的影响。
不少家长认为，2019年的民办学校摇号政策，对于在2020年家有小孩入学的家长决策产生一定影响。比如，很多本来要报顶级学校的生源，家长出于“对不确定性风险的规避”，选择了回流对口公办学校。
值得一提的是，在2018年整体市场下滑的时候，上海学区房价格仍然坚挺，抗跌性明显；家长们对于学区房在教育上的“保底”心态，导致2019年上海楼市进入缓慢复苏阶段的时候，学区房开始领涨；2020年4、5月份，上海二手房整体上扬。
21世纪经济报道记者采访的部分学生家长认为，2019年之前的学区房是“学校学区房”，或者叫“小学学区房”，上好的小学，其实是为了考民办初中。如今，上海再次强调“中考改革”政策，家长们开始跳脱“小学学区房”概念，转而寻觅“片区学区房”，尤其是九年一贯制的学区房。这也是张欢在选择学区房的时候，更看重片区房价趋势的原因之一。
因此，业内人士认为，真正意义上的第一梯队的学区房，对二手房市场影响不大。综合房价数据来看，2020年上海上涨较快的学区，很多都不是真正意义上的第一梯队学校，而是在好学校的基础上，有着人口流入、产业支撑等对片区发展利好因素更多的学区房。这也在一定程度上扩大了二手房快速上涨的通道，而学区房则进入了价值回归的周期。