买房子的问题

Question

现在有个房子 比较便宜 一共需要40W左右
没有产权证，没有土地证（有，但是是集体土地证），集资房
如果买卖只有交易协议，
这房子到底能不能买，如果买了产生了一些纠纷，这个房产受不受法律保护。
谢谢大家
是一个公司的集资房，公司规模还可以------------------------------------

另外我买来是自己住的，不会再交易，关键是现在能不能买

Answer 1

Answer 2

就具体问题而言，如果是自住，是可以买的，但从法律层面来讲，是坚决不能买的。
关于二手房购买的问题，请参考如下提醒：
（一）：警惕产权
要了解房的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是身份证、工作证和屏蔽词语薄。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二点是查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：
1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；
2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；
3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；
4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括房屋，并且包括其他房地产成品；
5、其他内容，如房屋平面图等。
房屋产权只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，有的房产在若干年内是不允许上市的，或者上市后原单位有俦购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还可以到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
（二）假房产证的灾难
买二手房的人大概都知道在买房前要先看看房产证，但恐怕没有几个人想到：这个证，是不是假的呢？
不要说这是危言耸听，继假文凭、假荣誉证书之后，假房产证开始频频亮相，据说某市在三个月内就发现了11起利用假房产证进行交易的案件。
随着住房二级市场的全方位开放和交易税费的降低，二手房地产交易日渐火爆，不法分子就是瞅准了这一时机，将黑手伸向住房二级市场，一旦得手，一个假房产证就能骗走几万甚至十几万的钱，不但会给购房者带来巨大的甚至灾难性的经济损失，也会严重影响房产市场的健康发展。而且这样的事情一旦发生，追回损失的可能性是极小的。
因此，在目前二级市场还未完全规范管理的情况下，在买二手房房时，一定要格外注意房产证，最好到有关部门去咨询鉴定一下，也可到该房所在地的左邻右舍处了解核实一下；在进行贷款抵押时，也应该到现场进行实地核对，以防给假证可乘之机。
从今年8月1日起，房屋所有权证、房屋共有权证和房地产权证等房屋权属证书将统一由建设部监制，目前，全国除少数几个城市外，房屋权属证书均统一由北京市印钞厂印制，各地房地产主管部门经委托到印刷单位印制房屋权属证书时，必须持有由建设部出具的委托印刷证明。
那么如何鉴别真假房产证呢？ 从外观上，真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。对于2000年版的房产证真伪鉴别还有以下几种方法：第一，真房产证上代表编号的阿拉伯数字跟第四套人民币两角上面的阿拉伯数字字体粗细都是一样的，而假证却五花八门； 第二，真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，而假证的水印图案平铺着就能明显地显示出来。 第三，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，而假证则没有；在放大镜下，还可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成，而假证不具有上述特征。
（三）律师在二手房交易中的作用
较一手房而言，二手房有更多的房屋来源，更复杂的背景，更交错的法律关系，也有更大的风险，所以律师也有更多的法律服务空间，那么在二手房交易中，律师都有哪些作用呢？总的来说，有下面几个方面：
1、审查的作用。律师主要审查以下事项：审核卖家是否为房屋合法产权人，产权性质是成本价还是标准价； 审核卖家是否拥有处分房屋的权利，包括是否还有其他共有人，是否与售房单位有产权份额划分，单位员工是否有先购买权，其房改购房合同中是否规定在一定期限内不能出卖该房屋； 审核房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效； 审核该房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，取得原售房单位同意卖家售房的书面意见； 审核卖家是否有欠缴物业管理费、水电气暖等应缴费用之情形。这些审查，可以有效的防止交易主体及标的的风险的发生。
2、律师见证的作用。这个作用类似于公证，主要是见证签约双方交易的客观性及合法性。与公证相比，律师见证有更大的灵活性，而且见证律师同时还可以为客户提供更准确的法律帮助，解答客户的法律咨询。
3、居间交易的作用。一般来说，有时会出现二手房交易中，尤其是二手房按揭交易中，会出现一个付款与交接证件的时间差，如果双方互不太信任，那么律师可以居间交易，所有的付款与证件都经过律师所在双方的合同要求下交易，如一方不能达到合同的要求，则可有效的防止交易过程的风险，使房款交割、过户屏蔽词语都在律师事务所的保证下，合法合约的完成。（具体操作过程，本人将在以后的”我谈二手房”中再述）
4、代办的作用。律师可以接受双方当事人的委托，为双方的交易行为代办一些事项，如代办过户、代办按揭等，提高交易效率，及时发现在交易中的问题，通知双方当事人补正，顺利完成交易。
总之，律师服务二手房交易，有利于二手房交易在合法的条件下完成，有利于防范交易风险，在现在二手房市场不完善的情况，作用应是更大的，但现在绝大多数二手购房者一般只了解中介的作用，很少接触到律师事务所在二手房买卖的地位与作用，其实与中介相比，律师事务所有规范交易方面有更多的保障，其自身的条件与信誉也是普通中介所无法比的，所以律师介入二手房，也应是今后二手房交易的一个主要环节。
（四）律师在二手房按揭中的作用
说到按揭，通常会很想到商品房买卖的按揭，其实，二手房和一手房一样，同样可以按揭。但由于二手房的特点，二手房按揭更加复杂，下面谈谈在二手房按揭中律师的作用。
1、资信审查。由于在二手房按揭中贷款对象不确定，按揭抵押房产情况复杂，没有开发商的回购担保，所以银行在放贷中存在着更大的风险，对客户的资信审查也较为严格，律师可以帮助客户先行评估贷款资格及能力，以降低银行不放贷的风险。
2、抵押物的审查。很多法律法规中都明确规定了一些房产不可转让、不可抵押，那么为了使房屋交易合法，保证抵押权的实现，必须向有关部门详细查询该房产的权属情况，排除不可交易、不可抵押的情形，既保证交易的安全，也保证按揭的顺利完成。
3、代办抵押及居间交易。当买方必须以所将购二手房产为抵押时，那么就要求在卖方还没有收到全部售房款的情况下，就必须先将房产证变更到买方名下，以便买方申请抵押贷款。律师此时的作用是：a、办理过户手续，将房产证过户为买方；b、进行抵押登记，将房产抵押给贷款银行；c、将新房产证在律师事务所保存，在银行取得他项权利证后，保证卖方将房产交给买方；d、代买方将银行抵押贷款交给卖方，完成交易。
4、见证作用。律师作为见证方，可代签房地产买卖合同，保证双方交易的合法性和有效性。
5、其他作用。律师还可以接受委托代为办理文书公证、房屋保险等手续。
通常，买卖双方都要与律师事务所签订委托协议，居间完成贷款、过户等交易手续，而律师事务所要设立专项账户，以便代买方支付首期购房款及其他费用，在银行放款时接纳贷款并根据交易不同的阶段代买方支付房款，卖方在完成了过户的手续后，直接根据协议向律师事务所要求支付房款，督促交易各方履约。如贷款一旦不能完成，双方和律师事务所也可根据协议分清各自的责任与义务。
（五）二手房估价diy
能够直接影响旧房价格的因素很多，作为卖方，对这些因素一定要有比较周全的了解，这对评估旧房价格相当重要。据一位估价师介绍，旧房卖主有必要弄清以下四个影响旧房房价的因素。
旧房每年按2％折旧
首先是房屋的折旧影响。由于房屋在使用过程中受自然、经济和社会因素的影响，其本身的经济价值会随着时间的推移而逐渐减少，因此你必须考虑房屋的折旧。一般来说，民用住宅都属于砖混一等结构，按国家的相关规定，其折旧年限为50年，即年折旧率为2％，也就是你的旧房每年要按2％扣减折旧额。
落后户型要减扣10％
其次是旧房的户型影响。受当时住房消费理念和设计水平的限制，旧房大多数房型不够合理、功能落后，无法与现在新开发的商品房进行比较，因此在价格估算时必须考虑旧房户型对其价格的影响。以旧房中最常见的“三小”房型（即小厅、小卫、小厨）为例，一般要扣减10％。
没有物管要减扣5％
再次是小区环境的影响。目前新开发的住宅小区，居住环境非常优良，小区都实行封闭式全方位物业管理。相对而言，在同一地段的旧房，居住环境通常都会逊色于新住宅，在小区的平面布局、绿化、房屋的外形、装修标准以及施工质量等方面都要打折扣。大体而言，如果旧房没有实行物业管理，可考虑扣减5％；没有单独封闭，又要扣减5％。
心理因素减扣5～8％
最后是心理因素的影响。人们购买二手房，主要就是因为它比新商品房便宜。如果不是在价格上有较大的吸引力，人们一般也不愿意买旧房。如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。所以此时你就必须考虑购房者的心理因素，对旧房的价格再加减5％～8％。
综估价格
此时你只要将以上各因素作为近期新商品房成交价的修正率进行综合估算，就可以粗略得出自己准备出售的旧房价格。举例如下：某房1995 年建成，到2002 年已使用8年、楼层为五层（共五层）、建筑面积60平方米、房屋结构为砖混一等、户型为“三小”型、没有物业管理但已经实行小区封闭管理，当地类似地段、相同楼层的商品房，其近期的成交价格大致为2200 元／平方米。通过简易估算，得出该房产的评估价为：评估单价＝2200×（100％ －8×2％ －10％ －5％ －5％）＝1408 元／平方米该房产总价＝1408×60＝84480 元据此可以得出该房产评估价格为8．5万元左右。
这种方法得出的房价只能作为一个参考，因为旧房的个别差异很大，可以说没有两套房子评估出来的价格是相同的，而且此方法对住房的朝向、楼层、区位、周边的大配套等没有进行详细的划分，定出折扣，而是综合考虑定出一个总的折扣，这只是一种简单的机械的方法。
（六）二手房交易中的必答题与选答题
一、交易手续中的“必答题”
1、该准备的资料要齐。包括：（1）产权资料：《房屋所有权证》、《土地使用权证》一定要有。（2）身份证件：买卖双方的身份证件及私章。这里特别要提醒注意的卖方如是已婚个人，应同时提供配偶身份证明和婚姻证明。（3）审批证件类：赠送、继承的应提供由公证处出具的公证文书。这里要注意的是许多当事人私下协商书写，未经管理机关现场签证的文字材料是不被认可的。（4）其他证件或文书：房屋买卖合同，由双方协商书写提供，记住卖方配偶（如有）应签字。如出卖房屋中有出租人或供有人，应提供他们对卖房的意见书。
2、该跑的路要跑。（1）准备好资料后，应及时去交易所登记受理。（2）交易经办人员现场调查核实相应情况。注意经办人员会提出要与卖方配偶或租户及代有人见面。（3）房地产评估人面现场评定纳税价格。（4）询问办理结果及交纳税费，立契关领取契约。
3、该缴的钱要问清。武汉市目前办理二手房交易手续的税费栏目固定有以下几项：（1）房地产综合服务费（2）交易勘估费（3）营业税（4）契税（5）印花税（6）土地收益金。
二、交易手续中的“选择题”
如果交易当事人想少跑路，你可委托专业律师代理
（七）二手房贷款流程七步走
二手房和一手房一样，也是可以申请按揭的，但由于二手房的特殊性，较一手房的按揭有其自己的复杂性，如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，一般要“七步走”：
第一步：查明欲购房屋的权属情况，该房屋必须产权明晰，具有二证，符合有关进入二级市场流通的条件及不存在权权属纠纷或抵押担保情况。
第二步：由于大多数银行不直接对个人办理二手房贷款，因此通常要选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的代理机构（如中介或律师所），并对贷款事项进行详细的咨询，确定相应的贷款额度。
第三步：贷款人准备相应的资料，向贷款银行提出贷款申请，经过贷款银行的初审。
第四步：买卖双方进行房屋交易，签定买卖协议、付首期、房屋评估、交易过户，将房产由卖方过户到买方（贷款人）名下。
第五步：贷款人带齐相关手续，与贷款银行签订抵押贷款合同，并办理保险等相应的手续。通常的贷款额度不超过房价七成，期限不长于二十年。
第六步：同银行去房产局办理抵押手续，将房屋抵押给银行，进行抵押登记。
第七步：银行取得他项权证后，贷款合同开始履行，资金按约定划入贷款人指定账户。
以上流程，根据实际情况通常会在十天到三个月左右完成。

Answer 3

风险很大，即使签订合同也不能保证（因违反法律规定不受保护），房地产法38条（6）款明确规定不准交易，因而最好不要！
如果买了产生了一些纠纷，这个房产不受法律保护！
依据：http://tieba.baidu.com/f?kz=668189051 第38条

Answer 4

风险很大，即使签订合同也不能保证（因违反法律规定不受保护），房地产法38条（6）款明确规定不准交易，因而最好不要！
如果买了产生了一些纠纷，这个房产不受法律保护！

Answer 5

不受保护的，便宜是便宜，完全没保障，连小产权都算不上，无产权房不能要。