租房期间 房东卖房~~急~~~

Question

我是跟中介签了一年的租房合同，马上到期了，老房东和中介方好像签了两年的啥子合同哦，在年前的时候房东就把房子卖给了新房东，而现在新房东不愿意继续和这所中介合作，我又要续租房子，于是新房东直接让我从他们手上租房并签订了合同缴了费用。但是现在中介方说我和新房东签订的续租合同无效，必须和他们签，要不然就要我搬家，否则就告我。我想问下，我和新房东签订的合同到底有效没有，还有我在这件事情中要负什么责任么？
本来房东是要在我租期满后就收回房自己住的，但是因为我有一些必须续租几个月的原因，所以新房东才通融我续的。

Answer 1

大家在履行租赁合同过程中，往往会遇到房东因资金需求或是其他原因要将租赁房屋进行出卖的情况，对于这种情况，很多承租人认为房屋正由其租赁使用，房东不能随意的把租赁房屋卖掉。在此，我告诉大家，房东对租赁房屋享有所有权、是物权，而承租人对租赁房屋享有的是基于租赁合同而产生的使用权、是债权。从物权法的角度来分析，同一标的物上，物权的权利大于债权的权利。即虽然房东将房屋出租给了承租人，但是其依然享有该房屋的物权，享有对其处分的权利。但是根据法律规定，房东出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买租赁房屋的权利。如果承租人在合理期限内没有明确表示要购买租赁房屋的，出租人就可以将该房屋出卖于其他第三人。因此，租赁合同中，房东是可以出卖租赁房屋的。法律依据：《中华人民共和国合同法》 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

Answer 2

根据您的情况，给予如下回复，仅供参考：
要明确您和中介所签订的合同是否为房屋租赁合同。因为中介机构的性质一般而言只是一种居间人，中介方仅仅是在买卖双方间报告订立合同的机会、提供媒介服务的行为，并根据有关法律向委托人请求居间报酬的支付。但也不排除中介机构获得权利人的委托授权进行相关行为的代理。

根据您的情况，老房东与中介方签订的合同如果从客观上推定为居间合同，即由中介方向老房东报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。根据我国合同法第426条的规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”因此，委托人附有向中介方支付居间费用的义务。
由于合同具有相对性，仅约束合同的双方当事人，对第三方当事人不具有约束力。因此，老房东与中介方之间签订的合同不具有约束您的效力。在这种情况下，您如果与老房东没有其他合同的约定，则您与中介机构签订的合同其实是就是一份租房合同（要看清楚住房合同中的双方当事人是谁，一般而言，中介方不具有授权的情况下，应是以老房东的名义与您签署合同，不可能直接以中介方的名义签署租房合同）。如果您与房东还有其他合同约定，则您与中介机构签订的可能并非住房合同，可能也是一份居间合同，则您只需偿付有关居间费用，则合同就终结了。

如果中介方获得房东的授权代理签署住房合同的话，老房东与中介方之间的合同对您也不具有约束力，您只受房屋租赁合同（这份合同的双方当事人应是您与老房东，与中介方无关的）的约束就可以了。在这种情况下，出现新房东时，由于根据合同法的相关规定，第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，原来您与老房东签订的租赁合同依然有效，您只需依原合同按期向新房东缴纳房租就可以了，直到原租赁合同期限届满后，可与新房东续签合同。当然，您现在与新房东签订的合同若是对原租赁合同的确认也没有什么关系，依然有效。第229条的立法原意是为了防止租赁物由于买卖变动所有权而影响承租人的权益，破坏承租关系，比如新物权人不让承租人承租等不利于承租人的情况出现。但是，基于您的利益考虑，完全可以主张新合同按照原来合同的租金支付，而不需要提高租金。当然，如果新合同作出对您更有利的约定，也是允许的。事实上是您与新房东不再按照原来的租赁合同执行，协商解除原来租赁合同的基础上，再约定新的租赁合同。

对于中介方主张您与新房东之间的所签订的合同无效，这种主张不具有法律依据的，除非中介方是房屋的所有者，否则无法阻碍房屋所有权人对所有物的处分。因此，对于中介方的主张无需担忧，您仅需理清上述事实里面，您与中介方签署的合同是什么性质，权利义务是什么。并牢记“合同一般情况下仅约束双方当事人，对第三方不具有约束力，除非经第三方同意。”

由于您提供的情况不是很具体，所以仅能作出上述种种判断，仅供参考，若尚有疑惑可与我取得联系。