请教合作开发房地产项目的一些问题

Question

现有三块相邻的地块准备合作开发房地产项目（假设可行），相关资料如下：
甲方土地面积为24000平方，有房地产证，土地使用权性质为国家所有，土地情况等级用途为住宅综合楼，房屋使用性质为住宅综合，建筑面积为16000平方，备注记录5000平方违章建筑已处理。2000年已办土地有偿使用手续。
乙方占地14000平方，拆分多个房地产权证，土地情况登记统一为厂房，房屋用途为非居住用房。建筑面积公7000平方其中3500平方不能确认产权，附记记录3500平方房产于2004年已征收国有土地使用权出让金，城市规划用途为：低压配电房、维修车间、水塔等。
丙方占地9000平方，有国有土地使用证，使用权类型为出让，记事记录本宗地已于2008年缴清国有土地使用权出让金，地类（用途）为工业用地【061】、城镇住宅用地【071】。

我方为甲方，想咨询的是：
1、我方的房产原为国有企业工厂，房地产证记录土地情况用途为住宅综合楼，后来企业改制，房产通过协议出让给我方，但是上规划局查看片区规划看到该土地规划却为工业用地。该土地使用性质到底以谁为准？
2、已办土地有偿使用手续和已征收国有土地使用权出让金有什么区别？
3、合作开发项目所需要缴纳的税费有哪些？不同土地使用性质的土地改变性质转为经营性房地产所要缴纳的税费标准是否一样？原房地产证上的建筑面积对相关税费有何影响？如何计算？
4、我方要注意哪些方面才不至于吃亏？越详细越好！希望有做过房地产项目的兄弟帮帮忙给点建议

Answer 1

1、土地性质以土地证为准，如无土地证则按当地国土局备案性质为准。如果你的地是国拨地，就要去国家土地局做转性申请，还要拿到地方土地局做招拍挂，跟规委没多大关系。规委只负责针对该土地性质审核并批示你的开发设计方案，要不为什么要先办下土地证才能报规呢。

2、有偿使用手续是标志该地块是合法的商业、金融用地或工业用地性质（国拨地就不牵扯），而土地出让金是根据土地使用性质的不同、地理位置差异而征收的土地使用税费。二者是链锁关系。

3、按照你们所选择的合作方式不同，所需缴纳的税费就不一样。要是股权置换开发费用就少很多。但是如果是新公司配股合作，你们就要和合作方把土地过户或剥离到新公司里面，除了产生相应的过户手续（过户项目投资额超过25%才可以过户），双方的3%契税是免不了了。

4、不同的土地性质对税费没有太大影响，关键是土地增值税问题，当然不牵扯交易就没有这块的税费。还有就是注意成本高限问题，这个是税务查你的关键，这个做过工程的人基本全知道。

5、至于你们怎么不吃亏，我就没法回答了，因为不确定合作模式，而且房地产开发合作，一般是以评估公司所评估的开发市值计算，而不是主观定价原则，最好的办法是多沟通、多理解、多商量，否则全像多占股份，大家一定合作不成功的。

另外：这三个公司的土地，严格说土地性质除甲方的住宅用地外，其他两个全是工业用地性质，就算合作开发也不能放在一起报一个整体规划的，到规委就给你打回来。不过做联合开发还是行的同的，对外做统一规划，然后分着报就可以了。厂房与研发楼和办公楼的比例做好了还是可以的。

Answer 2

降价最实惠。谁都知道，不是广告的问题，问题是价格.
“价格是硬道理”这个谁都知道，但“降价不是唯一促销手段”这是每个做房地产策划人全知道的问题，房子销售迟缓有很多原因，关键要结合你项目所在地理位置、区域位置、目标消费能力、产品档次、产品形象、竞争项目价格、目前市场状况进行综合市场分析，得出市场分析之后调整销售策略。

Answer 3

写了那么久应该很累了吧，呵呵、找个专业的律师，这样对你更加保险，现在都是靠合同办事的，