恋爱期间双方共同贷款购房 实际一方负担月供 房屋如何分割？

Answer 1

　　恋爱期间财产分割历来是当事方争议的焦点，也是法院判案的难点。相关的法律依据只有一个相近的司法解释，就是1989年最高院公布实施的《关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。那么是否所有的同居期间财产分割均可适用这个法律依据呢，答案是否定的。
　　1、“以夫妻名义同居生活”的介定。
　　(1)在内部关系上，以夫妻相称。
　　以称谓表示夫妻相称。以夫妻相称可表现在称谓上互称“老公”、“老婆”、“爱人”“亲爱的”、“宝贝”等极其亲密词语，或者带有只有长辈至亲才能称呼的“小名”、“昵称”，或者是专属于两人之间的带有特定亲密含义的“爱称”等。需要指出的是，不能仅凭借双方之间向外人介绍对方时用“这是我朋友”，就彻底否定双方“以夫妻名义同居”。道理很简单，双方未办理结婚登记，那么在向外人介绍时低调一些，含蓄一些，是人之常情。
　　以行为表示夫妻相称。表现在：双方搬到一起共同居住;互相履行象夫妻关系一样的性权利和义务;生活上互相关怀、互相照顾;工作上互相理解、互相帮助、互相支持;经常结伴快乐出游;双方已经到专业影楼拍摄了婚纱照，制作艺术影集和展示照片。
　　(2)在外部关系上，以夫妻相称。
　　以称谓表示夫妻相称。向双方的家人、亲属、朋友、同事介绍对方是自己的“老公”、“老婆”、“爱人”等。
　　以行为表示夫妻相称。如：共同接待、安排双方父母、亲属、同事、朋友的探访，接待中分工负责、井然有序、不分你我;时逢佳节(尤其是春节)，双方共同购置年货、礼品共同去探访双方的父母、亲人;共同参加各自单位组织的外出旅游，公开共同居住，不避耳目;双方经常、频繁地互为代理行为，比如代理对方办理银行卡、银行取款、购买生活物品、签订各种合同、代理与对方所在单位的同事或者朋友之间的经济往来等等。
　　(3)在经济关系上，不分彼此，主要收支混同。如果双方虽然以夫妻名义同居生活，但经济上彼此独立，支出实行AA制，或者约定三七或四六的比例承担，那么双方取得的共同财产如无另外约定，就要以按份共有关系去认定。大部分同居关系中，男女双方对于日常支出往往都是不分彼此的，如柴米油盐、煤水电费等，谁也无法准确计算到底各自承担多大的比例，如果真的分得很清的，两个人可能同居时间也不会太长了。所谓主要收支混同，也就是双方对于购房、购车、购整套家用电器、装修房屋等等必须动用双方经济资源的消费时，齐心协力、共同凑钱、共渡难关。在这种情况下，出钱的多少并非是至关重要的，重要的是双方在思想上、行为上是否将对方作为自己的经济共同体。
　　(4)对共同生活的贡献上，不分大小、不分彼此、互相理解、互相包容。对于没有工作的全职太太(也可能是全职老公，现实较少)将主要精力致力于做家务、伺候双方父母、抚养小孩、料理对方生活付出较多的，虽然都在花对方的钱，积累的财富，如双方无另行约定，本人认为也应按共同共有对待。双方在共同生活中所起的作用不同：有的双方都上班挣钱;有的一方挣钱，一方做家务为主;有的一方挣得多、工作也轻闲，家务也负担得多。家庭事务总量是一定的，一方付出得少，对方必然付出得多，但总的原则是双方都积极地为共同生活而付出，双方也都能体谅、包容、理解对方对共同生活的所作的贡献，并在相当长的时间内一直稳定、和谐地共同居住生活，在共同生活期间取得的收入也当以共同共有对待。
　　总之，“以夫妻名义同居生活”应综合评定，切不可以点断面，以偏概全。不能单独以“未以夫妻名义对内相称”、“未以夫妻名义对外相称”、“未出资购置某项财产”、“没有挣钱养家”、“经常不在家吃饭”、“为了让父母欢心才带他(她)共同探亲”、“各拿各的工资卡”就认定双方未以夫妻名义同居生活。在同居财产分割案件当中，想将共同生活的全部事实都举出强而有力的证据是根本不可能办到的，但举出必要的、基本的证据是需要的。如：
　　双方共同出游时的甜蜜、放松的照片(包括不雅的照片)，证明双方已经明确关系，并亲密无间;
　　婚纱照，证明双方已经将对方视为自己的“爱人”或者“配偶”;
　　接待双方父母共同出游照片，证明双方已经对父母宣称双方之间的男女关系;
　　在双方日记、通话、短信、邮件、书信中所体现的双方以夫妻相称的称谓及相互经济关系，证明双方之间已经在进行“以夫妻名义同居”的生活;
　　双方互相代理对方的对外事务(取款、签合同、代交费等)，共同投资、共同购置大件财产，为共同生活或对方事务付出劳务或者支出费用的相关证明(证人证言、各种生活支出费用单据等)，证明双方已经将对方作为自己的经济共同体对待。
　　2、以下一些情况，不应将其取得的财产按共同共有对待。
　　(1)双方同居之前约定了财产归属的，如该约定未违反法律强制性规定，则应当履行和遵守;
　　(2)双方短暂同居(如只有几个月)，经济上混同程度较低，只有小额往来，对大件财产分割应侧重对该大件财产的贡献大小来酌定所占份额，一般如达不成协议，只能由法院酌定判决;
　　(3)一方有配偶，在婚外与其他异性同居，无论该异性是否知悉其已婚，所积累的财产均不能按一般共有关系处理，应主要考查双方对该财产的投入比例;
　　(4)一方有配偶，在婚外与其他异性同居，该方将自己名下夫妻共同财产自愿与该异性共有，一般应认定无效(因为夫妻共同财产一方无权恶意、违背公序良俗地擅自处分)。
　　(5)一方有配偶，在婚外与其他异性同居，该方将自己名下纯个人财产自愿与该异性共有，一般应认定有效(因为任何公民都有权独立处分完全属于自己的个人财产)。
　　(6)双方以夫妻名义同居后，因人身关系取得的财产归该当事人所有。
　　(7)双方以夫妻名义同居后，继受取得的财产归继受取得人所有。
　　(8)双方以夫妻名义同居后，取得的共有权属不明的财产推定为共有财产。
　　(9)一方同居之前的个人财产，以及因该个人财产所生的孳息(房租、股息、红利等)，一般仍作为该方的个人财产对待。
　　(10)双方以夫妻名义同居后，因共同生产、生活形成的债权、债务为共同的债权、债务，对外仍视为个人债权、债务，但双方之间一般应按共有债权债务享有和承担。
　　综上所述，对于以夫妻名义同居期间共同财产分割，应充分考虑双方的男女关系、经济关系、对共同生活的贡献、同居的“程度”和“时间”，以及公序良俗等因素，其间所得财产不能简单地认定到底是共同共有、按份共有还是个人所有。

Answer 2

赵男和周女婚前各出资10万元作为首付款购置了一套预售商品房，同时，俩人联名做了总额为40万元的购房按揭贷款。之后赵男将自己的工资存款帐户作为还款帐户，每月向贷款银行交纳的月供款实际上都由赵男独自承担。房产证上载明的俩人的房产份额为各占50％。两年多后俩人未及结婚即告分手。此时赵男已经交纳月供款累计6万元，而俩人当初60万元所购的房产，市场现值也已飙升至100万元。
房产律师解答：
首先，按照房产证的记载，该套房产俩人各享有50％的份额，因此，如果房屋出售后纯收益为100万元，则俩人每人应分得50万元。
其次，俩人向开发商交纳的60万元房价款中有40万元系通过向银行共同贷款交纳，因此，这40万元属于俩人的共同债务，俩人应按照与银行签署的《个人住房贷款借款合同》中的约定，共同向银行交纳月供款。而赵男银行帐户上的转帐凭证表明，赵男已经交纳的6万元中有一半是替周女承担的债务，这3万元应由周女支付给赵男。
再次，如果房屋的产权不做变动，则周女今后应和赵男共同承担银行的月供款。若房屋出租的话，还可分享房屋的租金收益。当然，周女应当承担的月供款也可以从房屋的租金收益中予以抵扣。
最后，如果双方同意将房屋的产权变更为一人，则双方可通过房屋竞价的方式，由出价高的一方取得房屋的所有权，并将对方按比例应得的价款支付给对方。举例来说，假如赵男出价110万元，而周女出价105万元，则由双方签署《房产份额转让协议》，赵男作为受让方取得周女转让的50％的产权份额，并向周女支付55万元的对价款（扣除周女应向其支付的3万元并承担周女为买房而对银行欠下的20万元债务后，实交给周女32万元），在办理过户手续后，由赵男享有房屋的全部产权。特别提示：婚前双方联名购房时，对房产份额的约定应以双方的实际出资为准。需要注意的是，在按揭购房时，实际出资不应仅仅以双方交纳的首付款比例为标准，而应把一方通过银行按揭贷款投入的款项计入实际出资数额。从法律关系上来说，按揭购房至少包括两个法律关系，一是和开发商的买卖合同关系，二是和银行的借款合同关系。在贷款批下来并转到开发商帐户之后，房屋价款已经全部支付完毕，联名购房双方对开发商的付款义务即告完成，以后支付的月供款只是对银行的还债，而不是对房价款的继续支付。因此，如果以一方的名义办理的贷款，则贷款总额应计入该方的实际出资数额，并以此约定房屋份额。如果以双方的名义办理贷款，则一般应视为双方在贷款总额内的出资数额相等。如果实际上由一方负担月供款，则最好以该方的名义贷款，这样才能使双方的权利义务相对等。以本案为例，月供款实际由赵男承担，那么赵男应以个人的名义贷款，在此情况下，若以双方的实际出资额约定产权份额，则赵男的全部出资额为50万元，而周女的出资额为10万元，双方分别享有房产份额的六分之五和六分之一，在房产增值时，赵男即可比原来多享有三方之一的房产增值收益。
此外，在双方共同贷款的情况下，如果月供款实际上由一方承担，则该方只是替对方承担了部分债务，其依法可以向对方进行追偿，但并不会必然引起房产份额的变化。当然，在这种情况下应注意保留还款的书面凭证，以备在争议发生时向对方追偿。
法律关系分析：
婚前以双方的名义购置房产的情形是多种多样的，有双方共同出资一次性付清房款的，有双方共同支付首付款再共同按揭贷款的，有一方支付首付款另一方负担月供款的，也有一方没有实际出资但也列为购房人之一的，等等。在发生争议时，问题主要出现在各方享有的房产权属份额与双方的实际出资额不符上。一旦双方的矛盾不能协商解决，那么司法实践上判断双方享有的房产份额主要是以房产证上的登记记载为准。如果尚没有办理产权证，则要以双方关于产权份额的声明协议为准。如果双方没有声明协议，则以双方的出资额为依据确定双方应享有的产权份额。此时需要双方对自己的实际出资额进行举证。倘若双方都不能证明自己的实际出资数额，则根据购房合同上载明的买受人为俩人以及开发商开具的购房发票上付款人亦为俩人的基本事实，一般推定为俩人共同交纳了购房款，每人享有50％的权益。这对于实际出资多的一方显然是不利的，也是该方需要尽量予以避免的。律师建议：1、在出资之前对出资事宜和产权份额做出约定。为了防患于未然，恋爱双方在决定联名购房后，应该在实际出资之前，签署一份《出资协议书》，或者一步到位，把将来办证和办理按揭均需要的《房屋共有产权人声明书》（见文书范本）提前出具，由于这份声明是贷款银行和房地产行政主管机关都要求提供的法律文件，而且一般还要求双方对该声明办理公证手续。因此，提前这样操作不仅可达到一份声明数次是使用的目的，也可避免双方作为恋人出具《出资协议书》感觉上的尴尬。
2、以实际出资额为依据约定双方的产权。按份共有人是按照各自的份额享有所有权、对共有房屋分享权利、分担义务的。本着谁出资谁受益的原则，恋爱双方以其实际出资额为依据来约定双方享有的产权份额，较为公平合理。万一今后分手了，也不致于因双方权利义务失衡而起纠纷。
3、办理按揭手续时，根据月供款是由双方负担还是一方负担来决定是共同贷款还是个人单独贷款。双方联名购房后，如果确定由双方共同承担今后的月供款，则可由双方作为共同借款人向银行申请按揭贷款。这种情况下，双方承担的月供款一般应大致相等。如果双方实际承担月供款数额相差较大，则最好通过书面协议予以明确约定。如果一方根本不承担月供款，就没有必要采取共同贷款的方式，以防止纠纷的发生。
4、确有证据的情况下，可以就产权登记错误提起行政诉讼。在双方联名购房的情况下，一般来说，在取得产权证后，如果一方提出产权证中记载的产权份额有误，通过诉讼请求重新确权的，是很难得到法院支持的。但是，在实践中并不排除一方通过伪造对方签名或伪造合同文件骗取主管机关产权登记的可能，这种情况下，另一方可以提供相关证据请求主管机关撤销错误的登记并予以更正。

Answer 3

如果在房产购置期间双方签订过相关协议，或在付月供的时候能够出具有力证明（例如银行流水账）来证明月供全部由一方负担，那么可以按照协议，或者按照资金出具比例，对房屋进行分割——得到房屋所有权的一方需要对另一方进行一定经济补偿。