买二手房要注意什么？

Question

买二手房要注意什么？

Answer 1

一、注意事项如下：
1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
3、交易房屋是否在租
（须注意：买卖不破租赁）
4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）
10、合同约定是否明确
（违约赔偿责任）
如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！
二、二手房买卖流程共分为买方按揭贷款购房和买方全款购房两种情况，分别的具体流程如下：
（一）买方按揭贷款购房
1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
3、向卖方支付定金并预留房屋尾款
4、房屋过户的同时银行审查贷款条件
5、银行发放贷款
6、双方共同去做物业交割
7、向卖方支付尾款
（二）买方全款购房
1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
2、买方支付卖方定金
3、双方共同去做房屋过户
4、双方共同去做物业交割
5、买方全款付清给卖方

Answer 2

购买二手房并不像有些人想的那么麻烦，但确实也不简单，二手房包含内容相对广泛，不像一手房程序简单，可为什么还有很多的人群去选择二手房，主要吸引大家的是产权问题，产权明确，但是在产权明确的前提下，购房者需对产别做详细了解，因为没有大红本的房子也有二手房，二手房人们认可它是因为它有产权证，但并不是所有的产权证都是百分之百的，有些人图便宜，图省心，轻易相信卖房者，不管着些交易双方是亲戚朋友同事同学邻居，我都建议买卖双方还是把事情复杂化，把问题针对化，不要把对方当做你可以完全信任的人去看待，有不明白不懂的地方可以向房地局咨询，有些人把问题夸大化，以点盖面，我不赞同，因为一手房依然存在着风险，我们举个事例来说，你购买二手房，即使中间有欺诈行为，可以起诉，可以调解，因为有合同在，当然，一手房同样有合同在，二手房出现问题，一般有买房者，卖房者，再有就是中间人，也叫介绍人，或者是中介机构，但一手房不同，开发商，所有消费者只面对一者，并不是没有卷钱跑了的，抓回来当然是好，抓不回来呢？10年后抓回来呢？即使不跑，盖楼需要时间，可要知道你的钱在那里面放着呢，它并不能体现它的价值，它的价值所在起码是在楼盘小区成型后，还得根据周边环境，地理位置去看待它的升值空间，需要很长的一个时间才能看到价值所在，可现在买房者决大多数还是既买既住的情况，针对这样的情况，大家去选择二手房，是有一些人为了赚钱，不顾他人利益，从中做假，欺骗买房人，或者是欺骗卖房人，而从中获取利润，这个问题我觉得只是观念问题，并不是一个行业行为的问题，如果中间人，或者中介机构，从服务到业务知识，能力，效率，这些方面体现的让买房人或者卖房人甘愿听从于你那完全是概念上的差距，不要动不动就把这看做 忽悠，吹嘘，没有接触过，就不要道听途说，没有谁天生就是傻子，生来只知道听别人的，你可以把一个人的话拿去问你所有认识的人，如果10个人中有8个人都这么认为，那么我认为这个人就可信，房地产行业的性质很不稳定，这也是大家亲赖二手房的另外一个原因，因为产权证去房地局办理完过户手续后，就可以拿着它安心的居住，不论遇到什么样的政策变化，你的产权明确，产别明确，就不存在像拆迁过程中出现的，补偿少，这不合理，那亏了 这类现象，一切按照政策去办，如果政策不合理，或者执行并没有按照政策，或者把你所拥有的房产的性质加以改动，变化，使其价值降低，都可以用你的产权证来说明问题，而且09年6月开始，购买不限制平米数的二手房只要是百分只百产权，可以上市交易的，都可以在此房屋上落户，对一些县级市，地级市，农村，的青中年人来说是很有意义的，单纯的考虑一点，孩子上学，户口到了学区，解决多少问题？找关系，托人，花黑钱，陪笑脸，还不一定好办，对想改变生活现状的人是很好的一个政策选择，二手房的好处还很多，选择性很大很广，在位置，房型，层次，面积，价格，年限，格局，环境，这些方面都有很大的灵活性，一手房不具备这些条件，因为模式不边，只有固定的户型，位置 无非是年限短，这并不体现它具备多大的优势，除了这三点，二手房还有产权证，社会上总有一些有钱人，把一手房当做投资对象，那么我告诉您，二手房的投资价值比一手房还高，具体的就不说那么详细了，有心的话，您可以去切实的了解一些情况，再去做决定，买房这个事情，个人爱好不同，站在工薪阶层考虑问题，我建议小户型的二手房，有相关问题可以继续发贴，抽空为对房屋感兴趣的朋友解答问题！！！

Answer 3

二手房买卖较为复杂，在签合同给钱之前一定做好准备工作，一般要明确四点关键事项：1、明确产权归属。2、去房管局进行产权调查。3、确认学位有没有被占用。4、确认房子有无在出租。二手房买卖较为复杂，建议在交易中找专业人士进行指导。

Answer 4

首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。

房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。

如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……
和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。
房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。
周边情况：

特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。
小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。
小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……
周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。
医院、学校、超市等生活配套设施有没有。

Answer 5

在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
本资料来自：超级经纪人网