加入美国国籍以后国内的房产怎么办

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考虑到美宝的教育问题和自己以后的养老问题,美宝爸爸 David 决定在美宝读中学之前办理美国移民。但是,他在国内的房产不知道该怎么处理:卖还是不卖?如果卖了,要给美国交多少税呢?
      下面我们就来分析一下。

首先,我们要清楚,移民≠入籍。
      我们常说的移民有两种方式,一种是外国的居住资格,俗称绿卡/PR;另一种是加入外国国籍。
      如果你只是拿海外国家的长期或永久居住权,比如美国绿卡,而仍然保留中国国籍,这种情况下,因为本质上还是中国公民,所以可以随时回国,国内的财产也不会有任何影响。
      如果你决定加入其它国家的国籍,由于中国目前不支持双国籍,所以在选择加入其他国籍的同时也就等于你放弃了中国国籍。

      这种情况下,有的美宝爸妈就有些慌了。
      有人以为移民办理了外国护照,注销中国护照后,房子会保不住!
      据说有些人为了保住国内房子,会过户给亲戚,然后只拿一本外国护照,孑然一身。听上去好可怕!
      但难道外国人就不能在中国买卖房子吗!想想都知道情况并非如此。
之前属于你的房产,即便在你换了国籍之后也仍然是你的,这个可查阅中国《物权法》。2007年物权法出台后,对于房产所有权与土地使用权均有了明确规定。
更换国籍绝对不会影响财产所有权的归属。加入了外国国籍国内的房产存款仍然属于该权利人的个人财产。所以你的房子还是属于你的。

国内房产要如何处置?
卖还是不卖?
      在房产处理问题上,需要根据不同情况来分析。

1. 现在国内的房产尚处在保值或增值的状态
如果本身不缺乏资金,就可以暂时保留房产,找人帮忙打理。
      可以把房子出租,用来收租,也可以把房子托管给亲戚居住照看,这样可以保存你的资产,因为国内的房价还是趋稳且相对保值的优良资产。等到确定适应国外的生活,会长期定居后再处理国内的房产。
      这种办法,不管有没有国内有效身份证,都适用。

2. 如果不准备加入美国国籍
      也就是以后美宝爸妈还是持有中国护照,这种情况对房产的处理就容易多了。只是在注销户口与身份证后,转用护照办理有关手续就可以。
3. 举家移民,并更换国籍,决定卖房
      如果有国内有效身份证,就可以直接委托卖房。
      如果没有国内有效身份证,就要先委托更名,因为房产证是和旧的身份证联在一起(只有房产所内部能看到),所以第一步是更名,把房产证和美国护照联在一起。新房证下来后,再委托卖房 。
      注意:如果准备加入移民国国籍的,尤其是入籍时改换姓名的,就一定要注意保留“彼人即此人”的证据。
      美宝爸妈需要做一份声明书,里面列明之前的中国身份证号和新的外国护照号,同时把两个证件的复印件附在后面,一起做成公证书,之后送到中国领馆认证即可。
4. 中国房产在移民后卖掉,怎么缴美国的税?
      美国IRS是不管你的房子是什么时候购买的,你又是什么时候登陆的,他只在乎你在卖房的时候是不是美国纳税人。
      如果你是,那么你所有的增值都需要缴资本利得税。

      卖房的收益要如何缴税?
      在IRS的税条里,是这样规定的:
房产的资本利得税 =(卖出价 _ 卖房费用- 调整后的成本价)* 资本所得税率
      如果持有的时间小于一年,算短期资本所得税,税率是报个税的最高税率,也就是收入越高,税率越高,最高是如果超过一年,算长期资本所得税。税率最高是20%。如果年收入超过20万,还有的净投资收入税。
      举个例子:
      假设 David 在10年前用100万元在上海买了套房子,根据这几年的涨势,这套房子现在值1000万,他今年登陆美国。5年后,这套房子的市值是1500万,David决定在这个时候出手。
      假如他的资本利得税率是15%, 那么他需要缴 (1500-100)*15%=210万, 而不是,(1500-1000)*15%=75万。
      不过不要太害怕,美国还有一些考虑到纳税人利益的原则。

01. 避免双重征税
      一方面,纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款,那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。就是说,在中国交的税,在美国也可以抵。
      在中国卖房的现行政策,免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。
      另外,中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。只是因为国内是卖方市场,这个税实际上都是买方在替卖方出。
      按照中美税务协定,在中国交的税可以直接抵消美国的税负。所以只要卖房时的税票上写的是自己的名字,就可以用来抵税。

02.设定海外收入免征额
美国对纳税人的海外收入设定免征额,2019年是万美元。也就是在符合条件的情况下,低于万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是,还是需要就海外收入进行申报。
03.自住房税务优惠
      IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要在过去的5年,这个房子作为你的主要住所,住满2年,卖房的资本所得可以享受夫妻双方50万美元的免税额。在海外的房产一样适用。
      也就是说美宝爸爸David在登陆美国后的前3年内,卖掉之前在国内的自住房,买卖差价的350万人民币是可以免税的。
Notice!
      考虑到纳税问题,有一些美宝爸妈选择在成为美国税务居民前就把房产卖掉,来避免缴纳房产的资本利得税。
      还有一些美宝爸妈会先把房产以接近现在的价格卖掉,然后再买回,这样将来再卖房产时的增值部分就减少了,也可以减少资本利得税。
      不过这样倒腾,其实也是需要交一些中国的税的。到底划不划算,还是需要税务师大家根据房子的价格再做计算啦!