买房的最佳时机是什么时候？

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         说到买房，房产置业已经成为大城市人们最为关注的话题了，围绕着这个话题有辛酸血泪史，也有丰功伟绩史，谈谈我自己吧（在8年里，将原本上海郊环的一套两房当时80万，通过7次买进卖出，成功换成了外环边一套独栋别墅、内环边一套小三房和内中环一套一室一厅，毛估估超过2500万），我常常被身边的同事和朋友叫作买房神算子，也有许多人在买房时经常会来咨询我，我通常会跟他们说，几乎很少有人纯粹为了投资而买房，所以每个人买房的定位和要求是完全不同的，每个人的买房选址、价位、月供以及时机都是不同的。下面谈谈买房子一些共性的问题和买房攻略。

  第一：天时。所谓天时，就是要把握好市场的动态，其实很多人都是一味追求买涨不买跌，在这种心理之下，往往大多人都是在市场较热的情况下跟风进入买房市场中，此时买方议价权不高，卖家存在惜售或跳价的情况比较多，同时由于买房因为对市场盲目自信所以对价格降低了敏感，导致出现买家捡到篮子都是菜，最终出现不理智的交易市场。房价大涨的时候，对于首套购房者而言通常心急如焚，自己本身钟意的房子的房价一天比一天高，而对于置换者而言其中房价的波动对其影响更大。在这种不理智的市场环境下，政府进行宏观调控的可能性极大，2008年、2010年、2013年、2016年等年份都出台了不同程度抑制房价过快增长的措施。所以，天时就是要理性分析市场，客观作出抉择。笔者非常建议大家买一本最新的房地产年鉴（通常是上一年的），一些数据分析和专家研究当时对我的研判起到很大的帮助，书店里买好几百也没意思，网上有卖电子版的，几十元产生的是几十万甚至更多的区别。

   第二，地利。所谓地利，就是要选择最佳的置业选址，笔者的经验教训告诉大家几个技巧。

   1.确定自己准备买的房子可能多久还会置换出售，如果2年出售可以选成熟片区及地铁覆盖区，5年内出售可选择地铁正在建设地区，5年不卖的可以考虑城市重点发展的副中心和新城，10年不卖的可以考虑城市中低估的洼地以及一些目前看不太理想的部分，比如城中村、城中工业堆场、军用设施、大型活动预留地等。

   2.上面说了那么多选择，该如何知道未来城市怎么建设呢？笔者建议大家到网上买一份“城市最新规划地图”，每个大城市都有的，也是20元的东西，让你一眼了解到自己购房区域内未来会建设什么，虽然有些规划会调整，但你对照以前的规划看，至少90%的项目最终从规划纸上成为现实，你可以提前知道哪里设地铁站，哪里有大型商业，哪里有中央绿地，哪里有医院学校菜场，这些因素都会在同一个板块中影响房价。而你如果完全没有考虑好在哪个版块买房，那你就更需要从这张城市规划地图上找到未来城市的黄金地段。

   3.有了大致的选址方向，接下去就是要实地走，对，就是靠走，不要嫌累，在选中的小范围内走一天，从里到外都走遍，对该地段的现状、未来都了如指掌，你会发现小区的物业水平、居住环境、周边有没有污染源、噪音等等，很多问题不是看图纸就能解决的，也不是靠中介带看就能发现的，做到知己知彼，多走一天，少走十年。

   4.接下去就是找中介或者到售楼处看房，此处其实很多文章都有介绍了，也不是本文的核心内容。

   第三，人和。所谓人和，就是要以人为本，以自己的实际需求作出决策，如果自住，切不可只考虑投资，不注重生活实际；选址还要充分考虑家庭成员的工作、上学、就医等问题，可以在前面说的规划图上做一下标记，然后一目了然可以进行平衡。