3.15专题 | 买房子踩到的所有坑，烂尾是最深的一个

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当市场火爆的时候，没有人会想到千亿房企也会暴雷。但房地产行业里一个又一个案例不断告诫买房人，千亿房企说倒就倒，而当初一掷千金的购房者，随之陷入烂尾的深坑里自救无门。
“原本应该今年6月份交楼的别墅，如今还是个坑！”家住北京的李女士，便用上千万资金，买了最大的一个坑。作为泰禾北京院子二期叠拼别墅的业主，她在谈及过去两年的历程时，只剩无尽的心酸。
期房制度，带来了中国房地产市场的空前繁荣，也成就了若干千亿级别的房企巨头，然而开发商债务暴雷，预收账款被挪用等等因素，致使项目烂尾购房者利益受损的事件也频繁爆发。
对开发商来说，烂尾的只是一套房子，但对购房者来说，这套房子或许就是全部。在预售制度尚待完善、房企仍在暴雷出清的时候，选择相对稳健的房企，无疑应该成为购房者“上车自保”的第一课。
“我有生之年能住上新房吗？”
李女士的心酸故事起源于2018年。彼时，她卖掉了原来位于北京西城区一套学区房，并拿着1200万房款，与泰禾集团下属公司签订了商品房购房合同。
她选择泰禾北京院子的初衷是为了父母，二老已经70多岁，她想为父母换一个环境和品质较好的居住空间，需要面积大些，除了让父母住得舒服之外，还可以当作日后全家聚会的场所，一套大房子还有空间再请一个保姆，方便照顾父母的晚年。
更戏剧化的是，李女士父母因卖房置换，过渡期间租房，房东大姐经李女士介绍，也买了北京院子二期。据李女士介绍，这位房东的初衷是想换套大房子，跟80多岁的老母亲同住。
根据当初的合同，这一期住房计划于2021年六月交楼，但因为泰禾集团资金链断裂，全国多个项目停滞，项目开发资金难以为继而停工。
李女士对第一财经说：“其实我发现烂尾算是业主中比较晚的了，有很多业主比我发现的早很多。因为我是2018年底付款，并在2019年春节前成功网签，我想着既然已经网签就不会有什么问题。”
李女士口中“早很多”的那些业主更无奈，因为他们均集中于2019年春节后买房，而那个春节是泰禾北京院子二期的重要转折点。在春节之前，项目监管账户中尚有充足资金，购房人可以顺利网签；而春节之后，监管账户中资金被挪用，购房人无法网签。
也正是有越来越多的业主发现无法网签，他们才开始意识到，泰禾北京院子二期可能出了问题。维权这条漫漫长路崎岖不平，李女士说她找过许多部门和地产圈的朋友打听消息，但是目前仍然没有任何结论。
据悉，被套在泰禾北京院子二期的业主一共有300多户，他们自发组织在一起，建立了名叫“议事厅”的微信群，针对项目的进展情况互通有无。“议事厅”的牵头人王先生对第一财经表示，“业主们试图通过各种渠道去推进项目，但是仍然没有进展。”
“我们发现项目出问题相对较早，第一时间控制了银行贷款，要求业主们的尾款银行不得发放给泰禾，这笔尾款共计8个亿左右。”业主们去咨询，得到的回复是，8个亿足够让院子二期完工。
然而项目却迟迟不能动作，为什么？据王先生介绍：“因为泰禾欠总包方中铁建工工程款未结，中铁建工要求泰禾还钱，还钱后才撤场。”而如果中铁建工不撤场，其他总包方无法入场，即便业主们手中握有8个亿，依然无法重启项目建设。
关于北京院子二期的工程进展，泰禾通过名为公众号“泰禾丽景家园”给业主们定期发布，而这个公众号最后一次发布项目进度的文章显示是2020年10月30日，内文显示部分房子已经封顶，还有正在施工的其余部分。
李女士说：“10月30号之前，泰禾会以大约每周一篇文章的形势汇报进度，但是我仔细比对过，所有进度都差不多，在坑里的仍然在坑里。”而在这个日期之后，泰禾便没有再更新过项目进展。
现在，李女士年迈的父母现在经常会问女儿，“我有生之年还能住上新房吗？”而这个问题也是她的房东的大姐的老母亲经常会问的一句话。李女士对第一财经表示，“我父母现在年近80，等到将来房子盖好，他们还能有多久享受晚年生活的时间？”
烂尾并非孤案
在2015年开启的一轮楼市热潮下，诞生了一大批凭借高杠杆助力一日千里大肆扩张的激进房企，泰禾集团是其中之一，以及过去两三年内倒下的福晟集团、华夏幸福、山水文园和最新传出债务违约的协信地产等，都曾经是那场楼市盛宴中闪亮的明星。但当疯狂过后，最终留下一地鸡毛的局面。
据了解，仅泰禾集团旗下位于全国的停工项目便不在少数，其中一部分通过出让股权、相关部门参与协调等方式成功盘活，但类似北京院子二期一样没能找到解决通道的项目依然存在。
比如位于北京东三环知名豪宅山水文园九御。第一财经记者曾实地走访山水文园，这是一个已经非常成熟的社区，幼儿园、商业全部投入使用，社区内人气兴旺。九御的8栋楼就在这样一个成熟的社区中，被围挡圈起，与其他楼栋分隔开。
经走访，上述8栋楼的外立面已经全部完工，从外面看与社区内其他楼栋并无不同。然而第一财经与社区内保安攀谈时，保安表示，“这些楼里面没人住，是空的，也没建好，但是也没看到有施工队在里面干活。”
该项目已经处于全面停摆状态，除了8栋楼是停工状态之外，项目售楼处也已经关停。在售楼处的玻璃门上，北京市第三中级人民法院的公告显示，由于产权纠纷，市中院查封该项目1号楼16处、2号楼9处、3号楼9处共计34套房产。山水文园九御涉及烂尾户数约120户，单套房价1200万元起。
据贝壳研究院编写的《2021住房消费维权白皮书》，2020年，全国范围内住房消费相关投诉数量达5.55余万件，较上年增加15.5%。其中，新房领域内，房屋质量、商品房广告虚假宣传及合同类投诉成为主要纠纷焦点。
在浩如烟海的维权案例中，“烂尾楼”无疑是最棘手、最难解决的问题之一，一旦房企暴雷、“烂尾楼”出现，购房者往往要经历数年时间等待，且不一定能等到光明的未来。以广州著名烂尾楼澳洲山庄为例，数百业主已经在项目烂尾的深坑中煎熬了整整20年。
上世纪90年代中期，广州澳美房地产开发有限公司（简称澳美公司）以“首期3.8万元，免息分期付款”的广告吸引了一大批高级知识分子、退休职工、医护人员、工程师认购澳洲山庄。2000年，澳美公司资金断链项目烂尾。随之而来的债权纷争，将众多购房者推向人生的深渊：有人因当初的按揭贷款，背上巨大债务；有人直到去世都未住进梦想中的美丽山庄……购房时还是壮年，如今却已年逾古稀。
买房还应看资产负债表
中国房地产市场化发展经历了30个春华秋实，荒诞的故事仍在不断上演，一批又一批购房者为市场和企业的失控而买单。对此，多数观点认，企业的贪婪或是原罪，而预售款的监管不力，亦是导致烂尾的主因。
早在2013年，北京市便出台《商品房预售资金监督管理办法》，所有申请商品房预售许可的项目、所有形式的预售购房款都将纳入监管范围。从理论上来讲，购房者的预付款可以满足相关项目完工，因此如果此《办法》能够有效执行，那么烂尾楼情况将大大减少甚至杜绝。
然而现实情况是，预售资金被挪用在房地产行业是较普遍的现象。泰禾北京院子二期之所以无以为继，其原因就在于业主们的首付被挪作他用。王先生对第一财经表示，泰禾不仅挪用了首付款，甚至还想继续挪用业主们的贷款，“好在被业主们及时发现，及时止损。”
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对第一财经表示，挪用预售资金反应的是行业的高杆杠弊端，“房企为了冲规模，运用较高的财务杆杆，将预售资金挪用做其他项目的开发或拿地资金。”然而一旦市场下行，项目回款受阻、融资中断，则企业就面临资金链断裂危机，形成烂尾。
柏文喜认为，要解决烂尾现象的发生，首先要做好预售资金的监管，保证这笔资金的专款专用，其次要从行业面着手，适当降低杠杆的使用。去年，国家层面出台“三道红线”融资新规，强制要求所有规模房企降杠杆，是便是防范风险于未然的根本举措。
其次，业主联合起来维权自救，也是防止项目烂尾恶化的应对策略。律师王玉臣对第一财经表示，一旦遇到烂尾现象，业主需要一个强有力的组织，纪律严明组织维权；在组织中需要一个优秀且品质过硬的业主代表；同时制定相关保密机制，尽快提起诉讼。
不过，于购房者而言，无论等待，还是诉讼，都只是无奈之举，最关键的还应该在购房时保持清醒，尽量避开高风险房企。通常而言，房企资金危机爆发后，首当其冲的便是在建项目，购房者将被迫与房企“共进退”，一荣俱荣、一损俱损。因此，选择经营稳健的品牌房企项目，是避免此类悲剧发生的第一步。
目前，尽管“三道红线”威力之下，房地产企业的债务杠杆呈下跌趋势，但暴雷出清的过程仍在继续。以近期陷入危机的协信远创为例，3月9日，该公司发行的债券“18协信01”未能如期兑付，债券发行总额7.1亿元，票面利率7.5%，余额4.4亿元；3月11日，债券持有人称收到应收利息，但仍未兑付本金。而资金危机，已影响到协信在重庆的项目进度。
日前，融创中国董事局主席孙宏斌便预测，房地产行业底层逻辑变了，未来很多企业要出清了，还会看到个别企业暴雷，现在看不明白是哪些企业，但未来就会分化。
也有业内人士称，目前出现经营困难的房企名单在进一步扩大。这些房企发展模式非常类似，大多动用高杠杆激进扩张、内部管理混乱，以及部分从区域起家此后重仓长三角、珠三角的房企，曾经高价抢下的地，为未来经营困难埋下了隐患。
所以，买房子只看看地段和品质远远不够，因为买房子，还要看看开发商的资产负债表。