购房合同签订后，房贷政策发生改变。买方以此为由，拖着不交首付，过了合同期限，是否算违约？

Question

购房合同已签订，由于房贷政策改变，首付金额增加了20万。买方一直以此为理由，过了合同规定支付首付的期限，仍然不支付首付。我是否可以买方违约为由，申请解除合同，索要违约金？（已经网签，批贷函也下来了。）

Answer 1

【法律分析】
对于问题描述，可以作如下分析：
对于问题描述，可以作如下分析：
一、根据你所描述，本案属于房屋买卖合同纠纷。
二、你方与买方订立合同时意思表示真实，你们的房屋买卖合同关系依法受法律保护。
三、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据《合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。
四、本案中，由于政府新政颁布，对方首付款增加，政府行为属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
五、就本案而言，买方可诉请适用合同的情势变更规则。依据《合同法》司法解释（二）第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
六、综上所述，由于政府购房新政颁布，导致对方首付款增加，适用合同的情势变更规则，不存在违约情形，可以双方协商一致解除，互不负赔偿责任。
七、但是，对方不能无限期拖延，可以通知对方限期支付房款，否则对方属于违约行为，可以追究对方的违约责任。

【行动建议】
一、由于购房新政颁布，政府行为属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
二、就本案而言，适用合同的情势变更规则。
三、保留房屋买卖合同、政府购房新政等相关证据。
四、建议和买方协商解除，互不负赔偿责任。
五、可以 通知对方限期支付房款，否则对方属于违约行为，可以追究对方的违约责任
五、如果协商不成，可以到法院诉讼解决。

【相关法律法规】
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。