私下签订的二手房买卖合同，有效吗？有什么风险

Question

私下签订的二手房买卖合同，是商铺，买方现在在租卖方的商铺，未公证、未过户，现在是按揭房。买方把卖方的全部首付款交给卖方了，买方再帮卖方交按揭费，有效吗？有什么风险？卖方现在的房产证和他项权利证书证书均有，土地证在办理中，如何保证买方的风险？方法1、公证；2、法院判定；3、签一个100年的租赁合同，约定每年租金1元钱。4、还有什么好办法吗？房子才2年，买方现在无办理过户的钱，想等5年后再办理过户，行吗？

Answer 1

私下签的交易合同只要签订的协议内容合法，一般都有法律效力。具有法律效力的合同一般要满足三个条件：1、签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力。2、合同内容为双方真实意图的表达。3、不违反法律和社会公共利益。因此，无论是否私下签署，只要所签订的合同满足了这三项条件就在当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系。任何一方不得随意反悔，若不履行便会产生法律的后果或按违约制裁或按继续强制履行处理。如果二手房买卖双方私下签订了合同，由于缺乏足够的证据或者见证人证明合同的内容，较容易发生纠纷。因此建议交易双方在签订过程中尽量找有见证人的场所且对各类证据进行保存。在对二手房合同进行检查时，主要检查如下几个方面内容：1、双方的名称或姓名和住所;2、所售房屋的位置、面积等详细信息;3、房屋的价款及支付方式、支付时间;4、税费的支付方及支付时间、支付方法;5、进行交易的关键时间点;6、违约责任以及违约金;7、解决争议的方法。法律依据：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

Answer 2

从买房签订第一份协议，购房者需要签订的合同可谓是五花八门，下定、交税、办证，样样都要签合同。哪些合同需要引起特别注意？签订这些合同需要注意哪些问题？房产律师表示，每一份协议都是一份有法律意义的有效合同，因此，买卖双方都应该对过程中的合同给予足够的重视。 定金协议细签防违约 有人称“下大定”能防止业主“反水”，但支付定金的金额过大，也会给购房者带来资金风险。购房者在支付高额定金前，须对房屋产权情况作充分了解。 买卖合同仔细写附件 业内人士许先生表示，除了房屋标的、总价、房屋交接、支付房款的时间和方式等基本要素之外，买卖双方还需要对于自己需求的细节在附件中列明。如户口迁移、水、电、煤气、物管等费用的结清与过户等等，凡是你想要但是合同中没列明的条款，都应该在附件里显示出来。 贷款银行可自由选择 才办理完房产抵押的程小姐提醒购房者，当前不少中介公司都有合作的贷款银行，但买二手房你有权选择贷款银行。 规避纠纷，12要点看懂二手房合同范本 有购房者称，中介公司的合同五花八门，而不少初次购房的人，根本搞不懂哪些方面要注意，哪些条款必须约定，结果导致出现问题后，常常无法索取赔偿。如果二手房交易也像商品房交易一样，使用统一规范的合同文本。肯定可以在一定程度上减少交易过程中产生的纠纷，对于规范市场而言，具有积极意义。 规范二手房合同成都走在全国前列 上月初，建设部、国家发改委、国家工商总局发出了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，通知中规定，房地产经纪人承办经纪业务，应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。《通知》直指二手房交易市场的文本规范问题，消息披露后，引起了购房者广泛关注。正当购房者翘首以待成都的反应时，市场上已传出新的消息：成都市二手房交易市场已率先试用二手房买卖合同示范文本达半年之久。值得注意的是，这份文本早在2000年就已有初版，经过多次审核修改后，正在进行会审。目前只是在成都二手房市场内试用。成都市二手房交易市场相关负责人称，出于规范市场，目前30多家进入二手房交易市场的品牌中介企业已普遍试用这一文本，目的就是为了尽可能规避交易过程中因合同疏漏而引起的不必要的纠纷。这位负责人表示，在规范二手房市场次序，规范交易文本方面，成都走在了全国前列。成都市二手房交易市场作为区域内惟一的二手房交易市场，管理方此前曾多次出台过类似保障交易安全和便利的措施，比如针对二手房交易市场内的业务，开辟了24小时取件的快速绿色通道；对所有进入市场的公司收取保证金，以便及时赔偿购房者；对入市公司进行资质审核等措施。 市场反应积极合同范本将普遍推广 本报上周报道二手房买卖合同示范文本露面二手房交易市场后，立即成为购房者关注焦点。尤其是一些曾经在二手房交易过程中产生过纠纷的购房者，希望能够了解到在什么地方可以索取合同示范文本，成都市场什么时候可以全面推行统一规范的二手房买卖合同。一何姓购房者打进热线说，自己两个月前在紫荆南路的一家中介公司买了一套房子，经过层层审查后，交了定金，并与中介公司约定证件齐全，就打全款。结果在进行办证时发现，对方没有国土证，何先生立即提出终止交易，但中介方以国土证不影响交易为由拒绝退中介费，由于合同没有明确约定，何先生只有损失数千元不了了之。读者打进热线反映的类似纠纷不在少数，对此，成都市二手房交易市相关负责人表示，新的合同范本详细的约定了不能成交的责任方，类似纠纷发生的机会很小。这位负责人透露，目前这份合同范本已经在工商局进行会审，相信普遍推广的时间不会等太久。如果购房者和中介公司需要合同范本，可以到成都市二手房交易市场索取，最好能在交易市场内进行交易。因为目前市场内已经全面试用新的合同。 购房者要求本报详解合同范本 不少购房者打进热线时表示，希望本报能对合同的一些新的内容进行提示和解读，让购房者在以后的交易中学会维护自己的权益。为此，本报走访了成都市二手房交易市场管理办公室相关负责人和四川君合律师事务所邓律师。邓律师表示，设立三方主体是新试用的合同范本最典型的特点，以前的合同多数只针对买卖双方，并不利于保护买卖双方和中介方的利益，对中介方的权利和义务也没有明确约定；由于违约责任规定很简单，但违约的情况、种类很多，中介公司自己的合同很难界定，新文本对违约责任作了

Answer 3

没有房权证的房屋法律规定不准上市，单靠签订买卖合同、公证等都不能保证（因违反法律规定不受保护）。若真想买该房，换个方式吧！可签订一份委托合同，委托卖房方全权办理，然后找一信誉好的担保人担保！
1、做个委托公证，受托人找你信得过的人，以后要过户就算找不见原因房主都没有关系，有受托人就行了
2、做个声明公证，声明房主已经把房卖给了你，银行按揭余款是由你付的，如果房主反悔要赔偿多少钱。可能有的公证处不做这样的公证，那在买卖合同上写明也行
3、在此房能办下来房产证时尽量一次性把钱还掉，然后过户，哪怕是借钱都行，过完户后做抵押贷钱出来再还给别人

风险主要有两个：
房主补办手续再这样卖给别人再跑掉
房主因为做生意或其它因破产房产会补查封