计算土地增值税时,不允许据实扣除的项目有（ ）

Question

计算土地增值税时，不允许据实扣除的项目有（ ） 。
A．支付的土价款及相关费用 B．房地产开发成本
C．与转让房地产有关的税金 D．房地产开发费用

Answer 1

计算土地增值税时，不允许据实扣除的项目有（ D）

因为开发费用不是可以全部据实扣除的。
对于利息支出，分两种情况确定扣除：
　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
　　房地产开发费用计算中还须注意两个问题：
　　第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
　　第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
　　上述“扣除项目”，具体为：
　　（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
　　（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
　　（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
　　另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

Answer 2

你好，
很高兴为你回答问题！

此题的答案为选项D
解析：
在计算土地增值税的扣除项目中，只有房地产开发费用项目不能全部的据实扣除，该费用有三项内容，即：财务费用、管理费用、销售费用，这个费用扣除有两种方法和比率的，如果利息费用（即财务费用）有合法合理的票据，可以提供的话，那么其他的管理费用与销售费用，就可以根据取得土地的价款与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；如果利息费用（即财务费用）不以提供合法有效的凭据，那么三项费用就可以根据土地价款和开发成本之和的10%以内计算扣除，（这里的5%和10%以内具体是多少，要根据各省的具体规定）
所以说，选项D是不可以据实扣除的，而以一定的比率计算扣除的。

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Answer 3

计算土地增值税时，不允许据实扣除的项目有：
B．房地产开发成本
D．房地产开发费用

追问

这是单选题

追答

那只有 B,房地产开发费用允许扣除部分受限制。

Answer 4

D．房地产开发费用