第1个回答 2013-09-08
回答如下:
经推算,银行给你的年利率是7折优惠,为4.158%,你的还款方式为“等额本息法”,月还款额的计算公式如下:
月还款额=本金*月利率*(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中:月利率=年利率/12,n表示贷款月数,^n表示n次方,如^60,表示60次方(贷款5年、60个月)。注意:计算(1+月利率)^n-1时,要先将小括号内的算出来,乘方后再减1。
将数据代入公式:
月还款额=270000*(4.158%/12)*(1+4.158%/12)^60/[(1+4.158%/12)^60-1]
=4991.735539=4991.74元。
后来加息,但房贷的利率一年只调整一次,调整的时间是每年1月份,调整的依据是央行上年度最后一次调整的利率。所以你的利率是在2011年1月份调整的,仍然享受7折优惠,为4.48%。按你2010年3月份办理房贷手续,5月份开始还款,2010年共还了8个月(按你说的是一两个月),2010年12月底时的剩余本金为233013.48元,剩余期限为52个月,将数据代入公式:
月还款额=237154.25*(4.48%/12)*(1+4.48%/12)^52/[(1+4.48%/12)^52-1]
=5026.142334=5026.14元。
由于你问题中没有明确第一次还款的年月,所以上面的回答不一定准确。如果按照你说的开始一两个月是四千玖佰玖拾几元,也就是说第一次还款的年月是2010年11月,这样的话2010年共还了2个月,2010年12月底的剩余本金是261873.57元,剩余期限为58个月,将数据代入公式:
261873.57*(4.48%/12)*(1+4.48%/12)^58/[(1+4.48%/12)^58-1]
=5029.91元(月还款额)
你问题中“如果是4厘多点的息怎么要交这么多?按我算每年还5.4万元实际还了6万多,那么利息就是6000多元简单算要合年息一分”。如果按年利率4.50%计算,每年的利息是:
270000*4.30%=11610元,5年的总利息是:11610*5=58050元。
现在按你平均每月还5000元计算,5年(60个月)的还款总额是30万元,减去本金27万元,实际支付的总利息是3万元左右。
每年的平均利息是6000元左右,如果换算成年利率:6000/270000=2.2222%,比真正的年利率少了一半左右,这是因为你每月都在还款,本金是每月(逐月)减少的,所以说平均下来相当于你只贷款了13.5万元,或者说平均下来的的利率是2.2222%。
以上回答仅供你参考。