购房者权益与银行抵押权发生冲突时如何处理

Question

07年二月十三日与房地产开发商,签定了合同补充协议,协议中协定,07年四月底之前向我提供房产证,国土证,至今为止没有能办理,07年8月份开发商向银行抵押贷款,由于08年8月与其他公司发生纠纷.被法院冻结,我于07年3月,交清了房款的90%,如这种情况下应如何?谢谢!

Answer 1

案例分析 http://www.szac.org/news_details.asp?newsid=510 如果说《担保法》的施行，让开发商难以再隐瞒其真实情况、将已经设立抵押的房屋预售给购房者，那么类似于本案的交易风险则无疑再次提醒购房者，虽然法律对有关购房者的权利给予了充分的保护，但购房者还需要对自己的权利倍加关注，才能够充分地防范房地产交易风险。因此，购房者在与房地产开发商签订购房合同的过程中，应当认清如下的内容。 1．正确认识抵押权，防范购房风险 由于购房者与房地产开发商签订商品房预售合同时，房屋尚在建造中，购房者的权利因没有产权证等相关权利凭证予以保障，而购房者又可能因为忽视商品房预售登记的效力和重要性，不主动要求办理预售登记，或者完全信任房地产开发商，由房地产开发商代为办理预售登记，所以在这一环节中经常会出现房地产开发商恶意违约，诸如“一房两售”、“先售再抵”、“先抵再售”的情形。由于购房者不知道在自己签订购房合同之前是否已有人就同一房屋签订了商品房预售合同，也不知道自己所预购的房屋是否已成为房地产开发商抵押给他人的抵押物，故当他人要实现抵押权时，或者房地产开发商与别的预购者履行合同时，预购房屋的购房者将不能实现自己的购房目的，甚至会由于房地产开发商卷款逃跑、下落不明而落得“屋财两空”的悲惨情景。虽然我国《担保法》第49条规定，抵押人转让抵押物的行为如未通知抵押权人或者未告知受让人，则合同无效。这一规定无疑能够对房地产开发商的行为有所制约，当发生这样的情况时，购房者可以依法要求确认商品房预售合同无效，并要求房地产开发商返还房款、承担相应的民事责任。但这样的规定，有时候并不能真正保护不知道房屋抵押情况的购房者的合法权益，也不能够真正保证抵押权人权利的顺利实现。因为对于抵押权人而言，重要的是获得抵押物的交换价值以担保债务履行，并非想获得抵押物本身，其要求主张预售合同无效对其本身并无益处。对于购房者而言，由于房价上涨等因素，其有时也并不愿意轻易主张合同无效，甚至有的购房者已经对房屋进行了装修并入住数年，返还房屋及返还房款的结果，可能对其将造成更大的损失。 据此，最高人民法院于2000年12月8日颁布了《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》），使得这一问题的处理方式更加灵活，更加有利于各方当事人之间权利的平衡。该《担保法解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条款规定表明，在房地产开发商未告知抵押权人的情况下将房屋预售的，抵押权人可不主张预售合同无效，预售合同不影响抵押权人实现其抵押权，不论房屋预售还是房屋再转让到任何人手中，抵押权人都可以行使抵押权，以该房屋的变卖价款抵偿自己的债权。对于预购房屋的人而言，也不必一定主张预售合同无效，可以在取得房屋所有权的时候，代替房地产开发商清偿所负的债务，以消灭房屋之上的抵押权。当然，购房者可以直接将房款支付给抵押权人，如果其已经向房地产开发商支付了房款，可以就自己向抵押权人清偿房地产开发商的债务而向房地产开发商追偿。虽然这样做存在一定的风险，但对于上涨的房屋而言，亦可以尽量降低损失。 综上不难看出，在我国现行法律规定中，抵押权是具有优先性的权利，与预购房屋者的权利相比，抵押权是物权，比购房者享有的债权更为优先。当抵押权与商品房预售发生冲突时，预购房屋的购房者将承担较大的交易风险。因此，建议购房者在与房地产开发商签订购房合同之前，应对开发商承建的房屋进行调查，调查的内容可以集中在房屋的土地使用权是否抵押给第三人、房屋的所有权是否抵押给第三人，上述问题均会影响到购房者将来办理房屋产权证能否顺利取得的问题。 2．依法行使权利，制裁违法行为 在本案中，购房者购买的房屋已被开发商设定抵押权，这将会始终成为本案原告李天明实现其房屋完整权利的隐患。如果抵押权人享有的债权到期后可以实现，则房屋上的抵押权可以自然消灭，原告李天明与被告上海华普地产公司若就剩余房款履行完毕后即可办理相应的房屋产权。但如果抵押权人通过其他途径不能实现其债权时，法律将允许抵押权人通过处分该房屋并以该房屋的折价款抵偿自己债权的方法实现债权，届时原告李天明或者选择失去该房屋，或者向被告上海华普地产公司主张违约责任；或者为了得到房屋而依照前述《担保法解释》的规定向抵押权人支付房款，然后再向上海华普地产公司追偿。 由此可见，不论法律规定如何完善，市场交易的风险仍然无处不在，而要很好地避免类似本案的交易风险，最重要的仍是购房者重视自己的权利，注意交易风险的防范。故建议购房者在购房前应当全面了解房屋的情况，谨慎作出交易决定。签订预售合同之后，购房者应当积极主动地要求开发商将预售合同申请登记，并时时刻刻监督、提醒开发商尽快申请预售登记，以便对抗可能在预售合同签订之后产生的其他权利，从而保障自己的合法权利。若发生风险后，购房者也要积极迅速地寻求合法途径主张权利，尽量将损失减小到最小限度。 就本案出现的问题，最高人民法院于2003年5月7日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房交易中如何适用惩罚性赔偿的问题作出了明确规定。该司法解释规定了适用惩罚性赔偿的五种情况，包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致合同目的不能实现；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致合同目的不能实现；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事买；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，从而导致合同无效或者被撤销、解除的。以上几种情况，买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。这样做的意义，在于能够有效地制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约等严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，为商品房交易确立诚实守信的正常秩序。因此，如果发生了上述情形时，购房者应当积极地依法维护自己的权利。

Answer 2

《担保法》及其司法解释、《物权法》和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)的有关规定,提出《批复》是法律解释的一种,它是不能改变法律的,只能在现行法律体系下理解《批复》的内容。结合《担保法》、《物权法》和《消费者权益保护法》的规定,根据保护生存权的原则,《批复》中所指的消费者应是指以自住为目的而购买住房的消费者,并已办理了预售鉴证手续,只有在这种情况下,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗消费者,消费者对房屋的权利也优先于未办理登记的抵押权和其他债权。而不能直接把批复的第一、第二条结合理解,推出消费者只要交付购买商品房的全部或者大部分款项后,消费者对房屋的权利就优先于所有抵押权。对于购房者权利和抵押权之间其它类型的冲突,应根据《担保法》和《物权法》的规定进行处理。如果片面理解生存权高于经营权,认为只要购房者支付了超过50%的购房款,购房者的权利就优先于所有的抵押权,就会导致购房者受到的保护不平等,也没有区分消费者所购的房屋是否其唯一住房,混淆了投资者和消费者之间的区别以及生存权与房屋所有权、财产权之间的区别,就会鼓励消费者以不守诚信的行为规避法律规定,会引发新的不公平,并会严重破坏法律体系,造成法律之间的矛盾,不利于法律的实施。在第二部分,文章对生存权进行分析,提出生存权是指在一定社会关系和历史条件下,人们应当享有的维持正常生活所必需的基本条件得到满足的权利。虽然生存权很重要,但生存权的保障是依靠国家建立完善的社会保障体系,不是靠牺牲债权人的债权。而债权是最重要的财产权利,社会保障体系的建立和完善必须要保障债权人的合法利益。因此,保障生存权不能牺牲债权人的利益,两者之间应该维持一个相对的平衡。在债权与生存权发生冲突时,不应该简单地认为生存权高于债权,而应该严格依照法律规定处理债权的问题。如果出现了生存权的问题,则应由社会保障体系来解决。本文在第三部分通过对社会影响方面的分析,提出为了保证金融安全、减低金融风险,不能片面理解生存权高于经营权的原则,不能盲目牺牲银行的债权,否则将会严重危及金融安全,并最终引发更大的社会危机和金融危机,也会因此而严重影响房地产业的健康发展,同时使房地产交易更为混乱和不规范。片面理解生存权高于债权的原则在审判中缺乏实际操作性,将不可避免地出现偏差,从而无法真正做到公平正义,例如无法界定真正的消费者,又或者不同的消费者先后购买了同一已办理抵押登记的房屋,无法选择应该保护谁的利益,另外在审判中也难以避免开发商和购房者串通损害银行的债权等。而从建立和谐社会的角度来考虑,和谐社会不是一定要消灭所有矛盾,而是要建立完善的机制,运用整合的方式去解决各种差异和矛盾,使矛盾不会对社会发展产生负面影响。建立和谐社会,必须从根本上解决矛盾,因此不能盲目牺牲银行的债权而引发更深层次的社会矛盾,生存权的问题是可以通过很多方法来解决的。文章在第四部分建议,应该通过立法明确解释如何处理购房者的权利与银行抵押权之间的冲突,并应完善预售登记、房地产交易方面的立法,从程序上杜绝开发商的违规销售行为及恶意转移财产的行为,同时要充分运用社会保障机制解决消费者生存权的问题,并要加大执行力度、加强法制宣传,以尽量减少这种类型的纠纷,从根本上保障消费者的生存权和银行的债权。

Answer 3

交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

“商品房消费者”的限定条件：
（1）是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的）；
（3）是已支付的价款超过合同约定总价款的50%（包括如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的）。

Answer 4

你说的关键问题还不具体，具体还需看你的合同和相关的书面材料，可以为你提供帮助：河南建筑工程专业律师（雷涛）137 8367 5648