收益法的概念和理论依据是什么

Answer 1

　　收益法概念：
　　收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
　　收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
　　收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
　　企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
　　收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。
　　收益法的理论依据：
　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它来推知未来，解释预期的合理性。具体地说，一宗房地产过去的收益虽然与其当前的价值无关，但又不意味着过去的收益毫无用处。过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考，除非外部条件发生了变化使过去的趋势不再继续下去。因此，为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。

Answer 2

收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用(掌握掌握掌握掌握) 一一一一、、、、适用范围适用范围适用范围适用范围 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等 不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。 二二二二、、、、基本思路基本思路基本思路基本思路 一收益为无限年期的房地产价值 计算公式为： 房地产价值=纯净益/资本化率 (5-1) 这种理论的抽象，包含着三个假设前提： (1)净收益每年不变; (2)资本化率固定; (3)收益为无限年期。 提示：参见教材56页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。 二收益为有限年期的房地产价值 计算公式为： 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为： (1)净收益每年不变; (2)资本化率固定且大于零; (3)收益年期有限为n。 提示：参见教材56页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。 三以上思路的具体运用 运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。