关于资产评估的一道题。求高人解答

Question

待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50%，土地使用权年限为70年。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%的总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米，折现率10%。[要求]按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

Answer 1

：(1)预计住宅楼的卖楼价的现值为：（2000×6×3000）×（1+10%）-2=36000000×0.8264=29750400(元)--
(2)总建筑费现值为：（10000×60%）×（1+10%）-0.5+(1000×40%)×(1+10%)-0.5 =600÷1.0488+400÷1.1533=919(万元)
（3） 专业费用=9190000×6%=551400(元)
（4） 租售费用及税金=29750400×5%=1487520(元)
（5） 投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用) × 20%=(地价×20%)+(9190000+551400) ×20%=(地价×20%)+1948280
（6） 总地价
=(29750400-9190000-551400-1487520-1948280) ÷(1+20%)=16573200/1.2=13811000(元)