房屋共有人未签字卖房合同是不是有效

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当然如果房产共有权人不能都到场的，务必让未到场的一方出具同意卖房的书面声明。 最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。” 2．不动产不适用善意取得制度。房屋属不动产，而善意取得制度仅适用于动产，因此依照第三人是否善意来决定合同的效力是没有法律和理论依据的。 3．不动产不适用家事代理制度。 最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要，涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，需要经双方同意。那么如何判断第三人为善意还是恶意呢？这里涉及到一个举证责任分配的问题。如果房产登记在一人名下，此时举证责任在共有人一方。而如果房产登记在二人名下，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，比如有授权委托书，提供身份证原件等。不用支付违约金，因为本身合同是无效的。因为共有人你老公没同意；建议这么做：别说你反悔，要说你老公不同意，最好你老公回来一趟去办一下，协商把首付款退回去，如果协商未果，就不用管他，产权证对方也拿不到，对方即使起诉，合同无效也没有什么问题。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。