二手房房产证过户土地证不过户该如何办理

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二手房交易流程主要包括以下几个阶段：买卖双方沟通房屋状况与产权，买方支付定金，双方签订房屋买卖合同，提交房地产管理部门审查产权，立契手续，缴纳税费，办理产权过户，贷款买房需与卖方共同办理贷款手续，买方领取产权证并付清房款，卖方交付房屋并结清物业费用。房产证是房屋产权唯一归属，无房产证仅有土地证无法进行交易。

在二手房交易中，买卖双方建立信息沟通渠道，了解房屋整体现状及产权状况。卖方需提供合法证件，包括房屋所有权证书、身份证件等。若房屋合法可上市交易，买方支付定金并签订买卖合同，双方协商一致后签订至少一式三份的房屋买卖合同。

之后，买卖双方向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。管理部门查验证件、审查产权。符合上市条件的房屋准予办理过户手续，否则禁止上市交易。双方共同进行立契手续，缴纳税费，办理产权转移过户。对贷款买房者，双方共同办理贷款手续，银行审核买方资信及评估房屋价值，确定贷款额度并发放贷款。完成产权登记变更，买方领取产权证并支付房款，卖方交付房屋并结清物业费，交易全部完成。

综上所述，二手房交易需确保房产证齐全，遵循严格的法律程序，包括房屋评估、贷款手续、产权过户等步骤。在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况下，禁止进行交易。交易过程中，买卖双方需共同遵守相关法律法规，确保交易公平、合法。