想接手别人转让的店铺，该怎样进行专业的了解与谈判呢？

Question

没有一点经验，我该注意什么？转让金中包括什么跟什么？希望有经验人士使点，谢谢

Answer 1

跟转租人谈的主要应当是转让费的问题，正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。还需注意以下几点：

1、要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可及转让手续。在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。

2、与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好，合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。

3、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。

4、如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。  

5、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。

注意事项：

1、商铺安全性

商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。

2、租金调幅

以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金上调。

3、租金价格

商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。

Answer 2

你跟转租人谈的主要应当是转让费的问题（也有转租人要求下家承接原店货物的，这个暂且不表）
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。
看起来其起意是下家一次性（技术上也可分期交付）弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，而其实际情况是有些地方有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有“上家非法做二房东”之嫌。

目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。只有通过转方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。
正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。你可以请比较有经验的亲友参与这个过程。
在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。

房东方面，在确定要在他的“地盘”开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可（看有没有）及转让手续（原则上讲，按照“个体工商管理条例”应当是要办的）
第二，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。
然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。
签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互“验明正身”。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。

至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。
必须记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。

“非人为因素”涵盖两个方面，一方面是因“非我”因素对房东财产造成危害或损失的情况。比方说台风、雷电、水灾、火灾（城门失火，殃及鱼池）等等与我们（租赁人）无关（即“非我”）因素。这一点，谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。实质上，签订这一条款，对合同双方都有利无弊。对房东来讲也有不可或无的意义；
“非人为因素”应考虑的另一个方面，就是有些回答已提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能（主要）对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是“非我”因素所为。
这就要求你对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的调查了解。然后在此基础上做出正确的选择和判断。
另外，在交店租的时间规定上，应添加一些弹性的附加条款，以避免某些不可预知的情形出现时的张慌失措。有些房东还是比较好说话的，也要防备一些不良业主的恶意作为。
合同的关键，就是要明确合同双方的权利和责任。
相信很多问题你们也早已想到了，这里仅作些许可能多余的补充。
接手转让店铺需要注意的问题

1.合同一定要找房东一起签.

2.租期能长尽量长.

3.一定要在合同内写明自己拥有转让权.

4.合同到期后续租问题,拿到优先续租权很重要,实在不行,也应该要求房东补偿.

5.一定要找准房东,房产证是关键.转让人的身份也要核实清楚,核实他是否现租客(身份证,营业执照,承租合同).

6.转让前的费用要查清,水电,物业,是否有欠款等等...

7.很重要的一点,转让费高的惊人的,大几万甚至十几万的,要严重小心,预算一先自己开了店之后是否会赚的回来那些转让费,计算方式很简单,把转让费摊消到每个月的成本中,其实照我说,除非做那些暴利行业,不然转让费超高的那些店,根本就不用去考虑了,合同到期后如果房东不让续签,那些转让费会把你压死,并且会死的很难看.
无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢？应注意以下问题：
首先要考虑房屋产权和使用期限
，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。
接手一个新店面的时候，最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。在接手别人转让的店面时，首先要了解房屋的产权。是公房还是私房？前期的租赁合同有没有到期？有没有拖欠房租？因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。
同时如果您选择老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时，一定要慎重。有时候工厂迁址或扩建也可能会收回房子。这些都应该事先找主管部门打听一下。
另3月16日，十届全国人大五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》。如果大家在接手别人转让的店铺时，对房屋产权、使用年限及手续变更等有疑问，一定要及时参照《中华人民共和国物权法》上的规定。
办理执照有学问
营业执照在店铺转让后一般是怎么办理的呢？有哪些注意事项？
接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随店转让？税款是否按时交纳？管理费交纳期限是什么时候？重新申请及转让过户各需要多少费用？这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。
科学估算原店商品价值
估算货物价值时，不仅要按批发价格作价，还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要，而有些商品如日用品、调味品等，时间长了不好卖，也是要降价处理的。
除此之外，还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等，要按年限、使用情况作折旧处理。
转让协议要签好
一定要事先签订转让协议，我们还请了第三方作见证人。
接手店面切勿心急
在接手店铺的操作上有什么技巧吗？
:接手店面时切勿心急。要挤一下水分，并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境，特别要研究一下竞争对手。
接手老店有优势
转让店铺具有新店铺所没有的优势，老店通过一点点积累，已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等，这些都是财源。与开新店相比，接手老店的风险要小得多。随着店面的转让，店铺的地势、客户、购买力都一起转让了，而接手人并没有为此多付出资金。
所以转店的时候，不要只盯着一些有形资产，还要算算投入与收益，眼光应看得长远一些。
法律人士总结
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用，是下家弥补给上家因转让所蒙受损失的补偿。而其实际情况是，有些地方、地段及店面无理要钱或漫天要价，有“上家非法做二房东”之嫌。
因此，第一，估算转让费时要充分考虑店面转让时都有哪些有形价值和无形价值。有形价值可物化为商品、柜台、货架等，而无形价值则是指店铺的地理环境、购买力、客户群等。
第二，依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场，如果转让金额很大就需要特别小心，谨慎一点还可以申请公证。
第三，注意查询房东有没有店面租赁许可证及转让手续。
第四，注意非人为因素。除了拆迁，还要考虑遭遇到台风、雷电、水灾、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。
要明确转让的是权利和义务的全部转让，还是部分转让。按照法律规定，只要不是1、根据合同性质不得转让的；2、按照当事人约定不得转让的；3、按照法律规定不得转让的。就可以转让。转让方的配合变更义务。
上次跟大家分析了关于开电玩店投资分析之选址篇，这次再接着跟大家一起来交流一下关于选址时转让店铺注意事项。（电玩店投资分析—选址篇见阳光巴士创业网）
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，因此一定慎重。店铺转让大致分以下几个步骤：
一、确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权所有者，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
六、如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）
七、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。
八、还有重要一点：务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。

Answer 3

转让费定好了，那么在和找店者接触的时候怎么沟通和谈判呢？很多店主在转让费的把握方面会比较缺乏，因为大部分人的转让经验不够多，所以在议价的时候，就不如有经验的店主那样更擅长使用各种转让和谈判技巧，以赢得更高的转让费。

这里有一个问题需要指出，有的转店者通过自己的方式转，在与找店者沟通的时候是缺乏一个中间人有效谈判撮合的，铺专家专业的“平台推广+专业客服”模式刚好解决了转店过程中的谈价等问题。 

所以要想以一个满意的价格把店铺转让出去，铺姐铺建议转店者应该从以下几个方面着手：

1、弄清对方的需求

了解找店方的具体情况，摸清他看重的是什么，再根据他看重的内容反复重点强调，并以此为突破手说服对方。

2、找到核心卖点

作为店主，一定要为自己即将转让的商铺找到主要卖点。如地理位置、周边环境、客流量、周边用户的消费力、店铺租金低、合同周期长等等，一定要找到至少1个核心卖点和1--3个后备核心卖点，准备好说辞。

针对客户的需求对症下药，交谈时突出符合接手方的心理预期的主核心卖点。根据不同顾客，不同需求，交谈时看是突出核心卖点还是后备卖点。所以一定要弄清对方需求。

3、扬长避短，集中看店

找店方一般都会比较关心转让者为什么要转让店铺，而这个问题也是铺专家与每一位找店客户沟通时都会被问到的问题。

对于店主来说，首先需要考虑好转店的原因，这个理由一定要足够可信，如要回老家、人手不够等等。

另外，每一家店铺都会有一些自身经营或者其他方面存在的问题，面对这些问题，不要完全回避，应选择适当的时机坦诚相告，以获得接手方的信任。

然后将所有的意向看店者集中邀约同一时间段来看店，然后再来说转让费的事情。

4、规避周围竞争者

如果自己的店有劣势，比如面积比较小，租金高，周围竞争比较大等等。铺姐建议交谈时不要过多的谈面积、租金、周边竞争的问题，多聊店铺的一些经营情况，多突出优势。

这样的好处是，一来大家看过你的店，知道了店铺的优势和盈利情况，二来又看到有那么多竞争对手，证明店铺抢手，他们在转让费问题上就不会计较太多。

Answer 4

很多想从事餐饮创业的人在没有找到合适地段的时候都想接一个“转让店”准备大干一场，这本来值得庆贺，可如果不小心，在接手“转让店”的时候误入陷阱，搭上时间精力不说，搞不好，还要增加经济损失，更严重者，惹上官司缠身，徒增烦恼。
铺专家就来总结下接手“转让店”一定要谨遵8大注意项，预防10大陷阱！
1、确定转让人的身份。2、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。3、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。4、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。5、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。6、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷阱。7、务必事先调查清楚您所看重的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免 上当受骗。8、为了避免造成房东干涉转让的事情发生，请务必在合同签定时与房东约定好：有转让的权利，有优先续租权，房东不得以任何方式涉店铺转让。
1、转手者是房东还是租赁者？2、这个地方能开餐馆吗？3、“转让店”有历史遗留问题吗？4、“转让店”有违法违纪记录吗？5、该店与前员工有经济纠纷吗？6、要确定合同的法律主体及合同类别。7、签订合同，务必请房东到场。8、要确保所签订的合同完整有效。9、支付转让费，应在合同签订完毕、所有钥匙交接清楚之后进行。10、接手当日，马上换锁。

Answer 5