关于房产继承后赠与再交易的税费问题，关键是否满5年的认定问题。请真正懂行的达人高手帮忙。

Question

各位高手，问题如下，我尽量说的详细些：
我在天津市。我的爷爷奶奶过世后，留下了一套私产房，（早就过了5年了，爷爷是1990年买的）没有遗嘱。老两口有四个子女（三儿一女，包括我父亲在内），因为我是长孙，他们都同意把这套房子给我。但是由于我是孙子一辈，没有继承这份遗产的权利，最好的办法就是先由我父亲继承（爷爷的其它儿女都已放弃继承），然后再把这套房子通过直系赠与（或买卖）的方式转到我的名下。
我现在名下没有房子，所以爷爷的这套房子在转到我名下后是我的唯一房产。不过我是打算在得到这套房子后再出售的，加上前两天新“国五条”出台，所以我给税务局打电话咨询，对方明确回复我说，只要是个人唯一住房且满5年，交易时就可以免征20％的个人所得税，这个政策天津市不变，赠与房也是如此。
现在“唯一住房”这个条件我是满足的。就是这个“满5年”，是让我迷惑的地方。各位，根据国税局的《国税发[2006]144号文件关于加强个人将受赠不动产对外销售营业税税收管理问题》这份文件，
里面说“个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。”
如果是这样，那么是不是说我爸爸在继承时，购房时间就按照爷爷买房的1990年来算？而我父亲再赠与给我是直系继承，如果购房时间也按照“发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定”的话，是不是到我名下时也按1990年来算，也就是说房子只要转到我名下之后，就算立即出售，也是符合“满5年”这个要求的？

Answer 1

 权利转移。有继承权利的相关人员，全到公证机关公证，同意将这套房产继承权无偿转让给您，并明确您有直接处理权。您就可以直接卖掉这套房子。无需转给您爸，再转给您，再卖。

经济。按照上述做，也是最经济的。再现有条件下，花钱最少。公证费用仅200－500元，赠与税是定死的，不能再少。

如果按照您的思路办，您爷爷是满5年，但您和您爸需各等5年。

Answer 2

这样折腾对你毫无意义，出售房屋的20%个人所得税是跑不掉的，同一文件规定“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。“

Answer 3

您好。我个人认为您的理解是正确的。
不过赠与房产现在也是要征求契税的，这点您需要了解。
具体情况再咨询下房管局。