同一个小区房价为何不同 揭露你不知道原因

Question

同一个小区房价为何不同 揭露你不知道原因

Answer 1

有些购房者在买房的时候发现,明明是同一个小区,享受同样的配套,为什么价格却相差甚远呢?这里面到底隐藏着怎样的问题?

一、房龄问题

房龄问题实际上是产权时间问题。现在市场上的房子产权比较复杂,同一地段甚至同一小区都有可能存在区别。比如商品房小区混合了70年纯住宅和商住房,这两种房子的价格就有可能存在较大差异。在二手房市场上,纯住宅一般比商住房更受欢迎。

有些房改房的小区的产权年限也存在差异。对于一套房改房来说,它的产权年限计算方式是这样的:

第一套缴纳土地出让金,完成房改的房屋的产权起算时间是本栋楼所有房屋的产权计算时间。

举个例子,一个老公房小区,某栋楼共有20套老公房,某套房子于2000年完成房改变成普通商品房,那么该栋楼其他房子的产权年限就是从2000年算起,包括那些没有完成房改的房子。

这在一定程度上也会影响不同房屋的价格。

二、小区污染

小区的污染包括很多种,它也会导致部分房源价格偏低。这些污染源有噪音污染(车流、人流、施工、商业中心)、扬尘污染、异味污染(餐饮、垃圾站等),靠近这些污染源的房子价格也会低一些。

很多小区都有底商,很多业主不喜欢底商有餐饮或娱乐场所的栋楼,这些楼栋的上层住宅的价格肯定比小区内部其他楼栋房源价格更低。

还有些小区靠近公园或广场,这些地方都是大爷大妈跳广场舞的绝佳场所,受广场噪音影响最大的房子价格肯定低于其他房子。

三、交通问题

大型社区在这方面表现得较为明显。比如北京的天通苑,号称亚洲最大的社区,但实际上已经被分割为很多小区,真正出行方便的小区就那么几个,其他楼栋距离最近的地铁站并不算近,这也在一定程度上让小区内部的房价存在差异。

除了大型社区,普通小区也有点区别,比如这样的,绕行带来的成本也不能忽视。

四、朝向问题

房屋朝向好坏能直接影响居住着的心情,毕竟采光性好、通透性强的房屋住起来舒适度高,人人都想要。所以,主活动区朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在价差的。另外,没有房子是十全十美的,购房者要根据自己的习惯来选择,如果购房者认定的主活动区是卧室,那么卧室朝向好就可以 ; 如果认定客厅为主活动区,那么客厅朝向好就可以。

五、楼层影响房价

楼层问题也会对房价产生影响,楼层是如何影响房价的?具体来讲,多层≤ 6 层,只需要设立一个楼梯间,一梯两户,公摊小。12-18 层的高层,每增加一个电梯,与之配套的电梯间、管道井、电井等,也都需要增加。18 层以上,要设置防烟楼梯间,19 层以上,按照一类防火建筑类型要求,需要两部防火电梯和两个防烟楼梯。楼栋超过 100 米,由于消防云梯只能到 50 米的高度,因此,需要设置避难层。

除此之外,楼层价格还会受到视野、日照、噪音等的影响。楼层越高,价格越贵,但顶层和底层价格比较便宜。45 层的超高层,25-30 层价格最贵,再往上,价格也越来越便宜,这主要和人们的心理因素有关,毕竟,太高不够接地气,感觉重心不稳。此外,楼层数中带 6 或者 8 的,价格也会稍高,而遇到带 4 的楼层,价格也会稍便宜。

购房人如果对价格比较在意,就需要尽量权衡各个方面,尽量满足自己最在意的方面即可。

（以上回答发布于2016-12-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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