房屋买卖争议请求解答

Question

我卖一栋楼给买方，协议签订购房款分三次付清。买方支付第一笔购房款后我就拿不动产证给买方过户，买方用过户的房屋抵押进行商业贷款，说好贷得款后支付购房尾款。现在超期了，买方没有支付后面的购房款，他用这个房屋抵押贷得的款也没有支付给我，而是用于做工程又亏了，我怎么办？
合同签订是超过2020年10月20日买方不能支付剩余购房款，必须无条件协助卖方过户本合同房产给卖方，同时卖方不退还买方已经支付的购房款。买方必须自行尝还用本合同已经过户的房产抵押得来的贷款或者担保款项。现在问题来了，银行要求法院封房，我能过户回来吗，怎么过户回来？是我优先还是银行优先？

Answer 1

估计你在签订合同的时候没有找律师审核合同内容，合同约定对你这边很不利。现在对方违约，而房产已经过户到对方名下，为了维护你的切身利益，建议可以：
1，赶快找购房人办理房产抵押登记，如没有银行的抵押在先那是最好的，如果有那就办理二押。
2，如果对方拒绝或者拖延时间的，那么建议尽快起诉查封房产。

Answer 2

一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
　　出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。
　　二、预约合同的效力和履行
　　当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
　　预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。
　　三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
　　当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
　　四、房屋买卖中阴阳合同的效力
　　当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
　　当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
　　五、购房指标转让合同的效力
　　当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
　　六、无权处分合同的效力和履行
　　夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
　　前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
　　前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。
　　“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
　　七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
　　夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
　　经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
　　八、冒名签订房屋买卖合同的效力
　　出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
　　买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。
　　九、连环买卖中的合同效力
　　房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。
　　十、借名买房的认定和处理
　　借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
　　房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作　

Answer 3

买卖房屋存在好多问题，首先看好房子后，要查清楚房屋的产权属性问题，房屋还有多少年到期，房子是否存在贷款，房屋是否有查封，业主征信是否清晰，这关乎到在过户期间房子是否有被查封的可能性。房子有贷款的前提下，应该让房东自己去偿还贷款，解除房屋抵押问题，避免造成后面产生的经历纠纷。交接房屋问题。房屋交接前合同要注明房屋内的赠送物品，物业水电煤气供暖问题，以及各种细节问题，避免后期造成交房产生的不必要纠纷。这是房屋买卖的几个大问题。最重要的找一个靠谱的中介。

追问

答非所问

Answer 4

应该是银行优先，因为你和他签订的合同如果没有公正，是否具有法律效力还未可知。

追问

我是房东，像这种买卖合同可以去公正处公正吗？

Answer 5

这种情况建议你还是咨询律师吧。