法律求助，房子拆迁问题，户主变更

Question

法律求助，房子拆迁问题，户主变更法律求助，我姥姥家现在房子拆迁，这个房子的户主是我姥爷，但我姥爷过世多年，姥姥一直住在房子里，但户主一直未变更。现在房子拆迁，需要变更户主，我家情况如下：我姥姥有三个孩子，老大老二是女儿，老三是儿子，分别有一个孩子，老大离异，老三过世多年，我姥姥现在有两种方案：A.直接过户给老大的女儿，姥姥与老大之间有矛盾，但是一直帮助老大扶养老大的女儿，请问这种方案需要老二，老三妻子公证放弃房子证明吗？如果过户老大的女儿需要在场吗？如果采取这种方案，那么需要收税是百分之多少？方案B.过户给姥姥本人，这种方案需要老二，老三妻子的公证放弃吗？方案A老大的女儿上大学可能无法在场，姥姥想先过户到她名下，后立遗嘱给老大的女儿，但是这样是算继承还是赠予？收税会不会很高？遗嘱还需要公证吗？或者是让老大的女儿买下房子，收税是否会减少？如果买下房子还会牵扯到老二与老三妻子吗？求解答，急！谢谢！

Answer 1

当然是继承划算不缴税，马上拆迁了还用买卖过户就得缴买卖税，不划算。不过继承的话就得其他继承人都放弃才能过户到一个人头上，有资格第一顺序继承继承的人有你姥姥，老大，老二，老三的孩子，没有老大的孩子，所以要想直接继承到老大的孩子头上就很麻烦了，需要很多人放弃继承才行。第一顺序继承的这四个人其中三个人放弃就能到其中一个人头上。建议找律师处理

追问

再打扰一下，我姥姥如果成为户主，想把房子过户给老大的女儿，还需要老大与老三的儿子他们再公证放弃吗？过户给老大的女儿是算继承还是赠予呢？谢谢！

追答

不需要，算赠与

Answer 2

我遇见过真实情况：男的去世，只有的女的在。这样办理的，申请公证，然后去房屋管理部门，把房主变更为女的。就是把姥爷的变更为姥姥。这样不需要其他子女同意。
如果姥姥放弃也不能直接过户给女儿，因为要其他几个继承人同意。
其后，可以直接把房主过户给老大的女儿，这样也不需要其他子女同意。如果采用立遗属方式，就需要公证。
房子间过户有三种方式，一是赠与过户，第二是买卖过户，最后一种是继承。
一、赠与过户：需要办理赠与公证
1、赠与过户办理公证手续，缴纳评估费千分之六，公证费2%
2、得到公证书到房管，缴纳全额契税和工本费，免交营业税和所得税
3、今后再次转让需交20%的所得税。
二、继承：
需要办理继承公证，缴纳评估费千分之六，公证费2%‘
办理继承过户需要手续费几百元。
三、买卖：
如果该房产受让者今后打算转让，建议还是买卖过户，以下是二手房买卖过户的费用（具体依据当地规定）。
（一）、 买房人应缴纳税费：
1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、 印花税：房款的0.05%
3、 交易费：3元/平方米
4、 测绘费：1.36元/平方米
5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
（二）、 卖房人应缴纳税费：
1、 印花税：房款的0.05%
2、 交易费：3元/平方米
3、 营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的)
4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

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再打扰一下，我姥姥如果成为户主，想把房子过户给老大的女儿，还需要老大与老三的儿子他们再公证放弃吗？过户给老大的女儿是算继承还是赠予呢？谢谢！

Answer 3

老三的妻子无权，老三的儿子有继承权，房子姥姥只有一半的处置权，另一半所有继承人共同处理
1、需要的，房子姥姥只有资格处理她的一般产权，另一半姥爷的无权单独处理。（老三的妻子无权，老三的儿子有继承权），赠与交税20%
2、过户给姥姥本人也需要继承人放弃继承
3、先过户到她名下，后立遗嘱给老大的女儿，她是姥姥还是老大女儿，如果是姥姥就属于属于遗嘱继承。一般来说赠与和遗嘱比买卖交税少点

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再打扰一下，我姥姥如果成为户主，想把房子过户给老大的女儿，还需要老大与老三的儿子他们再公证放弃吗？过户给老大的女儿是算继承还是赠予呢？谢谢！

Answer 4

一方去世，若没有医嘱，房产按照遗产进行法定继承，过户什么的，都需要其他继承人同意的

追问

再打扰一下，我姥姥如果成为户主，想把房子过户给老大的女儿，还需要老大与老三的儿子他们再公证放弃吗？过户给老大的女儿是算继承还是赠予呢？谢谢！