为什么评估公司评估价格比市场价要低

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因为评估公司评估的时候要考虑各种风险因素。
1.抵押价值减损因素
估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。估价委托人和估价报告使用方须密切关注估价对象自身状况变化情况和所在房地产市场变化情况。
（1）相关当事人的生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押房地产的价值发生一般损耗或严重减损。
（2）因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损。
（3）因相关法律法规变化而使抵押房地产的部分或全部不合适设定抵押，出现已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押价值却发生较大减损的情形。
2.信贷风险关注点
各项房地产调控政策、房地产开发企业及关联企业的财务风险、法律风险等，均可能导致房地产信贷风险，估价委托人和报告使用者须关注抵押期间可能产生的房地产信贷风险点。
（1）截至价值时点，估价对象不存在租赁权。在此提请金融机构注意：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如在租赁期内该抵押权实现，估价对象的处置价值将受到该租赁情况（租赁期限、租金水平等）的影响。
（2）截至价值时点，估价对象无抵押权未注销。在此提请金融机构注意，房地产抵押权自登记时设立。当本次抵押权实现，如在本次抵押权设立前已登记有抵押权的，则需按照抵押登记的先后顺序进行清偿。
3.使用评估价值注意事项
（1）建议金融机构在估价人员调查的基础上，更加详尽的了解抵押物产权资料的真实性、合法性及完整性，同时关注房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
（2）建议金融机构根据对本项目信贷风险的认识、调控手段和市场策略，综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限以及抵押物的变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现税费等因素，制定合理的抵押率。
（3）建议定期或房地产市场价格变化幅度较大时，或经济环境有较大波动时对房地产抵押价值再次评估确认。